Top 12 # Xem Nhiều Nhất Thủ Tục Mua Bán Nhà Không Có Sổ Đỏ Mới Nhất 6/2023 # Top Like

Hiện nay, việc chuyển nhượng (mua bán đất) không có Sổ đỏ xảy ra phổ biến. Rất nhiều thắc mắc của người dân là đất không có Sổ đỏ được phép bán không? Có cách nào mua bán khi không có Sổ mà đúng quy định? Để giải đáp thắc mắc trên của người dân, Luật Hồng Minh xin đưa ra ý kiến tư vấn như sau:

1. Điều kiện chuyền quyền sử dụng đất

Đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất gồm hai trường hợp sau:

+ Thứ nhất: Đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp

+ Thứ hai: Không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2014 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Có Giấy chứng nhận…

+ Đất không có tranh chấp

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo quy định trên, trường hợp đất chưa có sổ đỏ thì không được tiến hành chuyển nhượng cho người khác. Với trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trước khi chuyển nhượng cần làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu cả hai bên có thiện chí trong việc mua bán thì bên bán cần làm đơn xin cấp sổ đỏ.

Bước 1: Đặt cọc ( không bắt buộc)

Bước 2: Lập và công chứng hợp đồng

Lệ phí trước bạ = 0,5% (mức thu tỷ lệ thuế trước bạ ) x Diện tích đất x Giá đất

+ Diện tích mảnh đất tính trên đơn vị mét vuông

+ Bảng giá đất là bảng giá nêu chi tiết từng m2 đất là bao nhiêu tiền do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.

+ Giá trị 0.5% là hệ số phí trước bạ do nhà nước quy định. Như vậy phí trước bạ cao hay thấp phụ thuộc vào giá trị tài sản mà quý khách đang muốn sở hữu. Ví dụ mua căn nhà 1 tỷ thì lệ phí trước bạ quý khách phải đóng là: 5 triệu đồng.

Thuế thu nhập cá nhân= 2% GIÁ TRỊ CHUYỂN NHƯỢNG

3. Xử phạt hành chính khi mua bán đất không có sổ đỏ

Theo quy định tại khoản 3 Điều 18 nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai. Trường hợp không đủ điều kiện chuyển nhượng dất mà vẫn tiến hành chuyển nhượng sẽ bị xử phạt như sau:

” 3. Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đ ủ điều kiện thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực đô thị trong trường hợp không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với khu vực đô thị trong trường hợp không đủ từ hai điều kiện trở lên quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai.”

4. Những rủi ro khi mua bán đất không có sổ đỏ

Đất không có sổ đỏ tức là đất không hoặc chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà theo điều 188 Luật đất đai về điều kiện chuyển nhượng thì phải được cấp Giấy chứng nhận. Nếu mà hai bên vẫn muốn mua bán đất không có sổ đỏ thì những rủi ro có thể gặp phải bao gồm:

Thứ nhất, khi mua bán đất thì hai bên phải làm hợp đồng mua bán và có công chứng. khi không có sổ đỏ thì hai bên không thể tiến hành công chứng hợp đồng mà hai bên chỉ có thể làm hợp đồng mua bán viết tay. Nhược điểm là nếu xảy ra tránh cấp thì hợp đồng viết tay này sẽ bị vô hiệu coi như là không có hoạt động mua bán diễn ra.

Thứ hai, về xác minh nguồn đất. Việc xác minh nguồn đất rất khó khăn khi đất không có sổ đỏ, người mua không thể biết được đất này có phải là đất lấn chiếm hay không, có phải là đất đnag có tranh chấp không?….

Thứ ba, khi bạn muốn thế chấp đất tại ngân hàng để vay một khoản tiền thì việc thế chấp này không thể diễn ra được. Bởi Ngân hàng sẽ không chấp nhận thế chấp một mảnh đất mà không xác định rõ chủ sở hữu là ai và cũng theo quy định của Luật đất đai chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất khi có sổ đỏ.

Thứ tư, khó bán lại vì việc mua bán đất đai không có sổ đỏ là bất hợp pháp nên người mua sẽ ngại rủi ro pháp lý từ đất không có sổ đỏ.

Hiện nay, thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ được quan tâm nhiều bởi hình thức giao dịch này vẫn diễn ra khá phổ biến. Bên cạnh đó, giá trị nhà đất ở thời điểm hiện tại không phải là thấp. Thế nên, mua nhà chưa có sổ đỏ tiền ẩn khá nhiều rủi ro.

Mặc dù, các dạng nhà đất này thường có thời gian sử dụng ổn định, lâu dài, có nguồn gốc rõ ràng và không tranh chấp. Nhưng về nguyên tắc thì vẫn chưa đủ điều kiện để thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng. Bên cạnh đó, còn ẩn chứa nhiều rủi ro về sau.

Dưới góc độ pháp lý, khi tiến hành việc mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ sẽ mang lại một số rủi ro. Có thể kể đến như:

Mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ thường sử dụng hợp đồng viết tay. Trong trường hợp có tranh chấp, việc mua bán nhà viết tay sẽ bị vô hiệu;

Tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản. Do vậy tiềm ẩn nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch.

Khi giá nhà đất tăng cao, Chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng và trường hợp này người mua thường thua thiệt;

Nhà đất chưa có sổ đỏ không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linh hoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản;

– Từ những phân tích trên, có thể thấy rằng, việc mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ mang lại rất nhiều rủi ro. Tốt nhất là người bán nên tiến hành Thủ tục xin cấp sổ đỏ, sau đó mới tiến hành thủ tục mua bán, chuyển nhượng. Có như vậy, giá trị nhà đất không bị hạ thấp, mọi thủ tục sẽ được tiến hành dễ dàng hơn.

– Về thủ tục mua bán, chuyển nhượng, bạn có thể tham khảo tại chuyên mục: Thủ tục sang tên sổ đỏ mới nhất;

* Trường hợp chưa đủ điều kiện xin cấp sổ đỏ

– Nếu đã biết nhà đất chưa đủ điều kiện cấp sổ nhưng vẫn muốn mua, thì phải kiểm tra cẩn thận tính pháp lý, giấy tờ nhà đất và nguồn gốc của nhà đất đó để đảm bảo quyền lợi của mình sau này.

– Người bán có thể xác minh các thông tin pháp lý thông qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường nơi có nhà đất;

– Trong việc ký kết Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng phải xem xét kỹ các điều khoản và việc thanh toán phải có biên nhận;

– Nên có người làm chứng khi thực hiện giao dịch;

Bộ phận Tư vấn Luật Đất đai DHLaw. Add: Số 185 Nguyễn Văn Thương (D1 cũ), Phường 25, Q. Bình Thạnh, TPHCM. Tell: 028 66 826 954 Hotline: 0909 854 850 Email: contact@dhlaw.com.vn

Tôi muốn hỏi luật Hòa Bình như sau: tôi đang muốn mua một căn hộ thuộc khu Nam Trung Yên, quận Cầu Giấy thành phố Hà Nội nhưng căn hộ này chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở – sổ hồng. Người bán nhà là người làm cùng công ty cũ với tôi. Họ cũng là người mua lại thông qua hợp đồng ủy quyền của người chủ đầu tiên. Nhờ luật sư tư vấn thủ tục mua bán nhà chung cư chưa có sổ đỏ giúp. Mua như thế liệu tôi có làm được sổ đỏ chính chủ và có an toàn không? cảm ơn

Trả lời (mang tính tham khảo)

Đối với trường hợp nhà chung cư, nhà dự án chưa có sổ hồng/sổ đỏ thì thủ tục mua bán có thể được thực hiện thủ tục mua bán thông qua các bước sau:

Bước 1: Ký hợp đồng ủy quyền giữa bạn với người bán trực tiếp với bạn để bạn thay mặt đi làm sổ hồng chung cư.

Lưu ý: Trong nội dung của hợp đồng ủy quyền có nội dung bạn trực tiếp thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất còn gọi là sổ hồng và được phép định đoạt.

Hồ sơ xin cấp sổ đỏ nhà chung cư thường sẽ bao gồm:

Hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư;

Biên bản bàn giao nhà ở;

Biên bản thanh lý hợp đồng mua bán nhà chung cư;

Hóa đơn các lần thanh toán theo đợt;

Sơ đồ căn hộ hoặc sơ đồ mặt bằng của căn hộ.

Bước 2. Ký hủy hợp đồng ủy quyền

Sau khi bạn đã được thực hiện xong thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Bước 1) thì bạn cần liên hệ với chủ cũ và người đã ủy quyền cho bạn để thực hiện thủ tục hủy hợp đồng ủy quyền.

Bước 3. Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ và làm sổ đỏ chính chủ

Thực hiện xong các thủ tục tại bước 2 là tiền đề thực hiện các thủ tục tiếp theo ở bước 3. Ở giai đoạn này bạn ký hợp đồng chuyển nhượng căn hộ trực tiếp giữa bạn và người chủ đã ký mua nhà trong hợp đồng với chủ đầu tư. Mục đích là nhằm giảm các khoản chi phí về thuế khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ chính chủ. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng xong bạn chuẩn bị hồ sơ để làm thủ tục sang tên sổ chính chủ của mình tại cơ quan tài nguyên môi trường nơi có đất và nhà.

Thủ tục mua bán nhà chung cư chưa có sổ đỏ thông thường sẽ phải thông qua nhiều bước. Trong đó có bước khó khăn nhất là liên hệ với các chủ cũ để thực hiện các giao dịch vì có thể họ đã không còn ở tại các địa chỉ trước đó hoặc có người đã chết hoặc mất thông tin liên hệ/không thể liên lạc được. Do vậy trong quá trình thực hiện thủ tuc mua bán nhà chung cư chưa có sổ đỏ đòi hỏi người mua cũng cần chú ý để giải quyết được vấn đề theo hướng có lợi.

Trong khi Sổ đỏ loại là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khác với nó. Sổ hồng lại là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp cho chủ sở hữu theo đúng quy định của pháp luật. Sổ hồng do Bộ Xây dựng ban hành và như tên gọi, nó có màu hồng nhạt. Còn sổ đỏ do chính Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, cấp cho chủ sở hữu đất ở.

Tuy nhiên, từ năm 2009, theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 19/10/2009 (đã hết hiệu lực) đã thống nhất sẽ gộp chung các Giấy chứng nhận thành một loại Giấy với tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Áp dụng cho mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên toàn quốc. Đối tượng được cấp giấy là cá nhân, vợ chồng, hộ gia đình, tổ chức có đủ điều kiện. Trang bìa của mẫu này có màu hồng nên người dân gọi tắt là sổ hồng.

Giá trị của sổ đỏ và sổ hồng là như nhau?

Theo quy định tại Điều 97 Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một mẫu thống nhất toàn quốc. Cùng với đó, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường sẽ có trách nhiệm quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Hiện nay, đang có 3 loại giấy chứng nhận được lưu hành cùng nhau là:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là sổ đỏ vì có trang bìa màu đỏ.

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hay còn gọi là sổ hồng. Vì có trang bìa màu hồng.

Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng được gọi là sổ hồng. Vì trang bìa màu hồng.

Dù tên gọi khác nhau, hình thức khác nhau nhưng giá trị pháp lý của 3 loại giấy chứng nhận này là như nhau. Cho nên không nhất thiết phải đổi sang mẫu mới.

Giá trị của sổ đỏ và sổ hồng không nằm ở tên gọi. Mà nằm ở giá trị thực tế của thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cụ thể như: Vị trí, diện tích, tình trạng (mới hay cũ của nhà ở) cũng như số lượng tài sản khác gắn liền với đất (cây trồng…).

Trong trường hợp người bán muốn giấu thông tin thế chấp bằng cách gỡ tờ đó ra. Nếu để ý bạn sẽ thấy ở 1 góc, cạnh nào đó của sổ hồng sẽ chỉ có 1 nửa dấu giáp lai. Với trường hợp này, bạn có thể tra cứu thông tin về thế chấp tại các văn phòng công chứng. Việc làm này sẽ giúp hạn chế tối đa những rủi ro trong quá trình mua bán nhà đất có sổ hồng.

Thủ tục mua bán nhà đất đã có sổ hồng

Thủ tục mua bán nhà đất có sổ hồng áp dụng trong trường hợp người dân đã được cấp sổ hồng. Nhưng do nhu cầu chuyển nhượng, mua bán, tặng hay thừa kế,… muốn sang tên cho người khác. Thủ tục mua bán nhà đất đã có sổ hồng được thực hiện theo quy định tại Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD.

Cụ thể thực hiện các bước sau:

Nội dung của hợp đồng đặt cọc bao gồm:

Thông tin pháp lý của người bán và người mua.

Thông tin mô tả về nhà đất.

Tổng số tiền thỏa thuận mua bán nhà đất của hai bên, số tiền đặt cọc.

Hình thức và thời gian các đợt thanh toán tiếp theo.

Thời điểm ký chuyển nhượng đất tại văn phòng công chứng.

Sau khi ký hợp đồng giữa hai bên mua bán, được người thứ 3 làm chứng thì bên mua tiến hành giao đúng số tiền đặt cọc ghi trong hợp đồng cho bên bán.

Bước 2: Công chứng hợp đồng mua bán

Người muốn sang tên đến văn phòng công chứng và yêu cầu công chứng Hợp đồng mua bán nhà đất, chuyển nhượng hoặc tặng cho. Khi công chứng hợp đồng, các bên cần chuẩn bị những giấy tờ sau:

Bản gốc chứng minh thư nhân dân hoặc hộ chiếu, thẻ căn cước công dân (của vợ và chồng hoặc những người đồng sở bất động sản hữu khác).

Bản gốc hộ khẩu thường trú (của vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu khác).

Bản gốc giấy đăng ký kết hôn (nếu bên sở hữu là vợ và chồng).

Bản gốc sổ hồng nhà đất đang giao dịch.

2 tờ khai lệ phí trước bạ (Kê khai theo mẫu).

2 tờ khai thuế thu nhập cá nhân (Kê khai theo mẫu).

Bước 3: Làm thủ tục sang tên sổ hồng

Sau khi công chứng xong, bên mua đem Hợp đồng đã công chứng đến Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục sang tên sổ hồng.

Bước 4: Nhận phiếu hẹn trả kết quả.

Bước 5: Tiến hành đóng thuế phí.

Các loại thuế cần nộp khi làm thủ tục mua bán nhà đất có sổ hồng bao gồm:

Thuế thu nhập cá nhân (bên bán chịu trách nhiệm đóng).

Thuế trước bạ (bên mua chịu trách nhiệm đóng).

Cụ thể:

Thuế thu nhập cá nhân 2% được tính theo giá trị mua bán bất động sản trong hợp đồng. Hoặc tính theo khung giá nhà nước quy định.

Lệ phí trước bạ 0,5% được tính theo giá trị mua bán trong hợp đồng. Hoặc tính theo khung giá nhà nước quy định.

Ngoài ra, trong quá trình làm thủ tục mua bán nhà đất đã có sổ hồng, nhà đầu tư sẽ phải nộp lệ phí thẩm định để cấp sổ hồng cho bên mua. Lệ phí bằng 0,15% tính theo giá trị mua bán trong hợp đồng hoặc tính theo khung giá nhà nước quy định.

Đối với trường hợp tặng cho, thừa kế nhà đất thì tùy đối tượng sẽ phải đóng thuế. Hoặc được miễn, giảm thuế khác nhau.

Các bên đóng thuế phí tại cơ quan thuế khu vực lưu trú và mua bán mảnh đất của bên bán. Khi đi đóng thuế cần mang đầy đủ các loại hồ sơ đã chuẩn bị khi ký hợp đồng nêu trên. Đồng thời nhận lại giấy chứng nhận đã nộp thuế trong quá trình mua bán và chuyển quyền sử dụng đất của hai bên.

Bước 6: Hoàn tất thủ tục mua bán nhà đất và nhận sổ hồng về

Nếu xét thấy đủ điều kiện pháp lý theo quy định pháp luật thì bộ phận có trách nhiệm sang tên sổ hồng cho bên mua theo đúng trình tự, mẫu của pháp luật quy định.

Khi nhận được sổ hồng mới, bên mua sẽ giao lại toàn bộ số tiền còn lại quy định trong hợp đồng cọc với bên bán. Thủ tục mua bán nhà đất có sổ hồng được hoàn tất.

Thông thường, thời gian sang tên Sổ hồng là 15 ngày làm việc tính từ ngày người dân nộp hồ sơ.