Trên thị trường bất động sản bạn có thể thấy rất nhiều loại hình mua bán từ nhà đất, chung cư, biệt thự liền kề, khu nghỉ dưỡng, nhà ở xã hội (NOXH)… Trong đó các dự án nhà ở xã hội có sự khác biệt so với các dự án bất động sản thương mại khác bởi cách hình thành các dự án và những quy định luật nhà ở xã hội từ đối tượng, điều kiện, thủ tục thuê, mua bán có những chế tài riêng.
Quy định chính sách về thuê mua bán các dự án nhà ở xã hội
1. Nhà ở xã hội là gì?
Khái niệm nhà ở xã hội hay nhà xã hội, chung cư nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước có thể thuộc đơn vị nhà nước Trung Ương hoặc địa phương. Hoặc có thể là loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận xây dựng với mục đích tạo ra những căn nhà ở giá rẻ hơn so với giá thị trường cho một nhóm đối tượng được ưu tiên mua, cho thuê.
Đối với khái niệm nhà ở xã hội theo Luật ở Việt Nam thì đây là loại hình nhà ở do Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư và xây dựng cho các đối tượng được quy định của luật nhà ở thuê hoặc mua và chỉ được bán khi đảm bảo các quy định.
Nhìn chung, thế nào là nhà ở xã hội thì bạn có thể hiểu thông qua các đặc trưng của loại hình này
– Giá thuê và mua rẻ hơn so với thị trường: Với mục tiêu phát triển nhà ở chủ yếu phục vụ cho một nhóm đối tượng đó là công chức, viên chức hay người thu nhập thấp.
– Chính sách nhà ở xã hội riêng biệt theo luật định từ: đối tượng, điều kiện mua – bán, thuê và cho thuê lại khác với nhà ở thương mại.
– Nguồn vốn phát triển nhà ở được hình thành từ tiền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà thuộc sở hữu của Nhà nước trên địa bàn trích từ 30 – 50 %tiện sử dụng đất của các dự án nhà ở thương mại…, ngân sách địa phương, các nguồn tiền tự nguyện…
Có nên mua nhà ở xã hội hay không là câu hỏi của nhiều người bởi thường có tâm lý nhà ở xã hội giá rẻ nên chất lượng xây dựng và dịch vụ kém. Tuy nhiên theo luật định thì nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế đảm bảo các tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và số tầng:
Từ 5 – 6 tầng nếu ở đô thị đặc biệt
Không quá 6 tầng nếu ở đô thị loại 1, 2, 3, 4, 5
Mỗi căn hộ phải đảm bảo diện tích từ 30 đến 70m2.
Đảm bảo các tiêu chuẩn về hạ tầng kỹ thuật và xã hội theo quy định từng loại đô thị.
Vì vậy, nhìn chung nhà ở xã hội giá rẻ vẫn đảm bảo được các tiêu chuẩn chất lượng xây dựng. Giá rẻ ở đây là do có được trợ giá của nhà nước… và không mang tính chất thương mại mà mang tính chất phúc lợi xã hội.
2. Quy định điều kiện, thủ tục mua bán, thuê nhà ở xã hội
Thị trường nhà ở hiện nay không còn xa lạ với khái niệm nhà ở xã hội bởi hiện này có rất nhiều các dự án thuộc loại hình này. Tuy nhiên quy định chính sách nhà ở xã hội để có thể được phép thuê, mua bán và chuyển nhượng thì không phải ai cũng biết.
Hoạt động mua, chuyển nhượng hay thuê nhà ở xã hội sẽ có những chế tài riêng khác với các loại hình mua bán nhà đất thương mại khách. Nó sẽ có các điều kiện riêng biệt theo chính sách riêng được Nhà nước quy định chi tiết và rõ ràng trong luật.
Quy định điều kiện, thủ tục mua bán, thuê nhà ở xã hội
2.1. Quy định điều kiện, thủ tục thuê mua nhà ở xã hội
2.1.1. Điều kiện thuê mua nhà ở xã hội
Quy định về điều kiện thuê và điều kiện mua nhà ở xã hội sẽ bao gồm:
a) Những đối tượng được mua nhà ở xã hội
Quy định nhà ở xã hội xác định các đối tượng được thuê, đối tượng mua nhà ở xã hội bao gồm:
Cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước
Công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các đối tượng trả lại nhà công vụ mà có khó khăn về nhà ở.
b) Điều kiện về sở hữu nhà ở
Điều kiện để mua nhà ở xã hội ngoài thuộc nhóm trên thì người đăng ký thuê mua phải đảm bảo các điều kiện về sở hữu nhà đó là:
Chưa có sở hữu nhà ở và chưa thuê hoặc chưa thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
Đã có nhà ở thuộc sở hữu riêng nhưng diện tích bình quân đầu người trong gia định dưới 8m2 sản/1 người hoặc nhà ở tạm bợ, chất lượng kém.
Chưa có sở hữu nhà ở và chưa thuê hoặc chưa thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước
Nếu muốn mua căn hộ có diện tích tối đa 70m2 thì: Thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình không cao hơn 5 lần tổng số tiền thuê nhà ở xã hội phải trả hàng tháng.
Nếu muốn mua căn hộ có diện tích tối thiểu 30m2 thì: Thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình không thấp hơn 4 lần tổng số tiền thuê nhà phải trả hàng tháng tính theo giá thuê do UBND cấp tỉnh quy định.
c) Hồ sơ mua nhà ở xã hội
Người có nhu cầu thuê, mua dự án nhà ở xã hội công bố thì sẽ cần chuẩn bị Hồ sơ đề nghị thuê, thuê mua nhà ở xã hội bao gồm những giấy tờ sau:
Đơn đăng ký thuê, thuê mua nhà ở xã hội;
Giấy tờ chứng minh thuộc Đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định điều 49 Luật Nhà ở 2014 như: Quyết định bổ nhiệm cán bộ, công chức, viên chức; Sĩ quan, hạ sỹ quan nghiệp vụ, người có công với cách mạng…
Bản sao sổ hộ khẩu có chứng thực;
Giấy tờ chứng minh thu nhập để xác định không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân;
Giấy tờ chứng minh chưa sở hữu nhà ở, chưa được mua, thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở.
Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền thuê nhà ở xã hội (nếu có)
2.1.2. Thủ tục thuê mua nhà ở xã hội
Các trình tự thủ tục thuê và thuê mua hoặc mua nhà ở xã hội sẽ được thực hiện theo quy định tại nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định về trình tự thủ tục thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở xã hội. Điều 15 của nghị định quy định như sau:
a) Trường hợp 1: Đối với dự án nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách
Bước 1: Sau khi khởi công dự án nhà ở xã hội chủ đầu tư dự án sẽ phải có trách nhiều cung cấp thông tin dự án đầy đủ bao gồm:
Tên dự án, chủ đầu tư dự án; địa điểm xây dựng dự án
Tiến độ dự án
Quy mô dự án; số lượng căn hộ bán, cho thuê, cho thuê mua, diện tích các căn, giá bán, giá cho thuê tạm tính.
Những thông tin dự án này sẽ phải được công khai tại trang thông tin điện tử của Sở xây dựng tại địa phương nơi có dự án và đăng tải ít nhất 1 lần tại cơ quan ngôn luận của chính quyền địa phương, công bố sản giao dịch bất động sản của chủ đầu tư nếu có để người dân biết, đăng ký và thực hiện quyền giám sát, theo dõi.
Bước 2: Tối thiểu trước 30 ngày khi cho thuê, bán nhà ở xã hội chủ đầu tư phải báo cáo bằng văn bản về tổng số căn hộ chi tiết, thời điểm bắt đầu cho phép mua, thuê để sở xây dựng đăng tải thông tin và kiểm tra.
Bước 3: Người có nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nộp hồ sơ cho chủ đầu tư dự án theo hạn định nộp hồ sợ đăng ký. Mỗi hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chỉ được nộp giấy tờ đăng ký tại một dự án.
Bước 4: Sau thời gian hết hạn nộp hồ sơ thì chủ đầu tư tập hợp giấy tờ đăng ký của các đối tượng muốn thuê, mua nhà ở xã hội xét từng hồ sơ đăng ký đảm bảo tính hợp lệ về đối tượng, các điều kiện quy định về mua nhà ở xã hội. Sau đó lập danh sách đối tượng được mua NOXH thuộc dự án đã công bố.
Nếu trường hợp người nộp hồ sơ không hợp lệ hoặc hợp lệ nhưng do nhu cầu mua nhiều hơn bán thì khi trả kết quả sẽ phải ghi rõ lý do để người nộp mua dự án khác hoặc bổ sung hồ sơ còn thiếu, chưa hợp lệ.
Bước 5: Chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở sau khi xét duyệt hồ sơ đăng ký mua nhà xã hội sẽ cần phải gửi danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết mua nhà, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo thứ tự ưu tiên quy định đến sở xây dựng địa phương để kiểm tra nhằm loại trừ việc người đó đã được hỗ trợ nhiều lần thuê, mua nhà ở xã hội.
Bước 6: Ký hợp đồng thuê, mua nhà ở xã hội
Sau khi ký hợp đồng mua bán nhà ở xã hội hoặc cho thuê thì chủ đầu tư dự án có trách nhiệm lập đầy đủ danh sách các đối tượng (tất cả các thành viên trong hộ) đã được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội gửi Sở Xây dựng nơi có dự án để công bố công khai trong thời hạn 30 ngày làm việc (và lưu trữ, quản lý, kiểm tra.
b) Trường hợp 2: Thủ tục thuê mua nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng
Đối với những dự án đầu tư xây dựng do hồ gia đình cá nhân làm chủ đầu tư thì thủ tục thuê mua nhà như sau:
Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân đầu tư nhà ở xã hội có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản về thông tin dự án đầy đủ chi tiết về dự án đến UBND xã nơi xây dựng nhà ở để công bố công khai tại trụ sở của xã, phường để chính quyền địa phương và người dân biết để thực hiện theo dõi, giám sát;
Bước 2: Người có nhu cầu đăng ký, thuê mua NOXH trên địa bàn sẽ nộp hồ sơ đăng ký cho chủ hộ, cá nhân đầu tư theo điều 22 Nghị định (tương tự như trường hợp 1).
Bước 3: Sau khi nhận và tổng hợp hồ sơ đăng ký của các đối tượng có nhu cầu thì chủ đầu tư có trách nhiều gửi UBND xã xem xét, xác nhận Danh sách đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội trước khi chủ đầu tư và người có nhu cầu thuê mua nhà ở xã hội kỹ hợp đồng mua bán.
Đồng thời UBND xã có trách nhiệm sao hồ sơ đăng ký và danh sách đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội đến Sở xây dựng để kiểm tra, loại bỏ những đối tượng đã được hỗ trợ nhiều lần.
Bước 4: Sở xác nhận danh sách đủ điều kiện mua và chủ đầu tư là hộ gia đình, cá nhân kỹ kết hợp đồng mua bán, thuê nhà ở xã hội.
c) Trường hợp thuê, mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước
Bước 1: Người có nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước nộp 02 bộ hồ sơ đến sở xây dựng.
Bước 2: Sở Xây dựng kiểm tra và phân loại hồ sơ; nếu hồ sơ không có đủ các giấy tờ theo quy định thì phải trả lời ngay để người nộp đơn bổ sung giấy tờ.
Bước 3: Trên cơ sở danh sách người đủ điều kiện thuê, thuê mua nhà ở kèm theo hồ sơ hợp lệ, Sở Xây dựng trực tiếp hoặc thành lập hội đồng xét duyệt hồ sơ đủ điều kiện và xét chọn thứ tự ưu tiên của các đối tượng.
Bước 4: Khi xét duyệt xong danh sách đủ điều kiện và được ưu tiên thuê mua nhà ở xã hội giá rẻ thì Sở Xây dựng có tờ trình kèm theo danh sách và biên bản xét duyệt hoặc biên bản chấm điểm báo cáo UBND Tỉnh quyết định;
Đối với những trường hợp không đủ điều kiện hoặc chưa được xét duyệt thì Sở Xây dựng có văn bản thông báo cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở để trả lời cho người nộp đơn biết.
Bước 5: UBND tỉnh xem xét, ban hành quyết định phê duyệt danh sách người được thuê, thuê mua nhà ở gửi cho Sở Xây dựng hoặc gửi cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở để ký hợp đồng thuê, mua đạt yêu cầu.
Bước 6: Trả kết quả tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Sở Xây dựng.
– Nộp Giấy biên nhận;
– Ký nhận kết quả.
Những quy định thủ tục điều kiện bán nhà ở xã hội
2.2. Quy định thủ tục điều kiện bán nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội có được bán không? Điều kiện bán nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật như thế nào?
2.2.1. Điều kiện bán nhà ở xã hội khi chưa đủ thời gian pháp định
Ngoài các quy định về chính sách thuê, mua thì việc chuyển nhượng nhà ở xã hội cũng cần đảm bảo các điều kiện theo quy định của điều Điều 19 nghị định 100/2015/NĐ- CP như sau:
– Đối với người thuê nhà ở xã hội không được cho thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian thuê nhà theo hợp đồng đã ký với bên cho thuê. Đối với người mua và thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó)
– Đối với việc bán nhà ở xã hội sẽ bị hạn chế về thời gian được phép chuyển nhượng đó là: người sở hữu nhà ở xã hội không được chuyển nhượng dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua;
Người sở hữu nhà ở xã hội chỉ được phép bán lại hay thế chấp, cho thuê sau khi được chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp nếu chưa đủ 05 mua nhà tính từ thời điểm trả hết tiền mà có nhu cầu chuyển nhượng thì chỉ được bán lại cho bên mua là:
Nhà nước nếu dự án nhà ở xã hội này thuộc đầu tư của Nhà nước
Chủ đầu tư nếu là dự án NOXH ngoài ngân sách nhà nước
Đối tượng được mua nhà ở xã hội hay thuê nhà theo quy định tại điều 49 với giá bằng giá nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân nếu như Nhà nước, chủ đầu tư không mua lại.
2.2.2. Điều kiện bán nhà ở xã hội khi đủ thời gian pháp định
a) Kể từ thời điểm người mua, thuê mua nhà ở xã hội đủ 5 năm sở hữu nhà theo luật định thì được phép bán nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu mà không bị giới hạn bởi các đối tượng nhận chuyển nhượng. Lúc này việc bán nhà ở xã hội sẽ thực hiện như giao dịch mua bán nhà ở thương mại thông thường theo quy định.
b) Bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; trường hợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở.
c) Trường hợp những dự án nhà ở xã hội chỉ cho thuê thì chủ đầu tư chỉ được bán sau thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ khi hoàn thành bàn giao cho thuê và chỉ được bán cho các đối tượng được mua nhà ở xã hội theo điều 49 Luật Nhà ở 2014.
d) Đối với trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng thì việc chuyển quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai.
Các dự án nhà ở xã hội 2018 ở Hà Nội và TPHCM nổi bật
3. Các dự án nhà ở xã hội 2018 ở Hà Nội và TPHCM
3.1. Danh sách các dự án nhà ở xã hội Hà Nội
Theo thống kê các dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội trừ trước tới năm 2018 hiện có 34 dự án. Trong đó có 09 dự án đang bán nhà, cho thuê và 25 dự án đang triển khai và dự kiến hoàn thành từ năm 2018 đến 2020 bao gồm:
Dự án nhà ở xã hội đang bán và cho thuê:
Khu nhà ở xã hội Phú Lãm: 1534 căn
Dự án khu nhà ở xã hội Bamboo Garden: 432 căn
Khu nhà ở xã hội Ecohome 2: 863 căn
Dự án Nhà ở xã hội và cho người có thu nhập thấp tại Đặng Xá, Gia Lâm: 3162 căn
Dự án Nhà ở xã hội Kiến Hưng: 324 căn
Nhà 19T1 thuộc Dự án xây dựng nhà ở thu nhập thấp tại phường Kiến Hưng, Hà Đông: 432 căn
Lô đất số 5.B2, tại Khu nhà ở xã hội, nhà ở thấp tầng, nhà ở cao tầng tại các lô đất 5.B2, 5.B3, 5.B4, đất 5.B5 thuộc khu tái định cư Đông Hội, huyện Đông Anh: 504 căn.
Dự án Khu nhà ở Thạch Bàn có 332 căn
Dự án nhà ở xã hội cho cán bộ sỹ quan thuộc Tổng cục II, Bộ Quốc Phòng: 246 căn
Một số dự án nhà ở xã hội nổi bật đang triển khai hoàn thành trong giai đoạn 2018 – 2020:
Dự án xây dựng khu nhà ở xã hội cho cán bộ chiến sỹ Bộ Công an tại phường Cổ Nhuế 2
Khu nhà ở xã hội tại ô đất quy hoạch K-1 phường Phương Canh
Dự án chung cư nhà ở xã hội cán bộ chiến sỹ Bộ Công an tại phường Thanh Xuân Trung
Dự án nhà ở xã hội thuộc Khu đô thị mới Thịnh Liệt;
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp tại ô đất CT3, CT4 khu đô thị mới Kim Chung;…
3.2. Danh sách các dự án nhà ở xã hội TPHCM
Dự án nhà ở xã hội Chương Dương Home
Dự án chung cư nhà ở xã hội – khu dân cư Nguyên Sơn (Tên thương mại “EHome S Nam Sài Gòn”)
Dự án chung cư nhà ở xã hội An Phú Đông (Tên thương mại: “Chung cư Nhà ở xã hội An Phú Đông”)
Nhà ở xã hội chung cư Hoa Phượng
Nhà ở Xã hội Khu căn hộ CC1 – Felix Homes
Khu dân cư Hoà Bình