Top 4 # Xem Nhiều Nhất Thủ Tục Mua Bán Đất Xen Kẹt Mới Nhất 1/2023 # Top Like | Hanoisoundstuff.com

Đất Xen Kẹt Là Gì? Thủ Tục Chuyển Đổi Đất Xen Kẹt Thành Đất Ở

Đất xen kẹt là đất vườn, đất nông nghiệp (chưa được công nhận là đất ở) nằm trong khu dân cư, hoặc đất dư sau quy hoạch. Những loại đất này thường không có sổ đỏ, chuyển nhượng chỉ thông qua giấy tờ viết tay.

Theo quy định này, đất xen kẹt được hiểu là đất bao gồm vườn ao và đất nông nghiệp xen kẹt.

✔ Đất vườn ao nằm trong thửa đất có nhà ở trong khu dân cư nhưng chưa được công nhận đất ở là đất nằm trong phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy hoạch (trường hợp chưa có quy hoạch thì xác định theo ranh giới hiện trạng của thửa đất có nhà ở ngoài cùng của khu dân cư).

✔ Đất xen kẹt đồng thời là phần diện tích được xác định là đất vườn, ao khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

✔ Tương tự, đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư là đất nằm trong phạm vi khu dân cư có đặc điểm như đối với đất vườn ao nói trên.

Về điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất xen kẹt sang đất ở, theo Giám đốc Sở TN&MT Hà Nội – Vũ Văn Hậu, hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt pháp luật về đất đai ở địa phương, có văn bản cam kết bàn giao cho các tổ chức quản lý chuyên ngành phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, kênh mương, di tích lịch sử văn hóa, công trình an ninh quốc gia, thoát lũ..; bàn giao cho UBND xã phường, thị trấn diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch, lối đi chung; nộp nghĩa vụ tài chính khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Việc mua bán đất xen kẹt trong khu dân cư đang mang lại lợi nhuận lớn và nhanh do không phải thực hiện những thủ tục rườm rà như với đất đã có sổ đỏ. Cũng chính vì vậy mà không ít người đã lợi dụng những sơ hở về giấy tờ của đất xen kẹt để thực hiện những ” chiêu ” lừa ngoạn mục. Rủi ro vẫn có thể xảy ra, thường xảy ra với người mua để ở. Hầu hết là vì những người này rất khó có được các mối quan hệ “” với cán bộ địa chính để tìm hiểu thực hư về qui hoạch mảnh đất mình mua.

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng từ đất xen kẹt sang đất ở nộp (1 bộ) tại Phòng TN&MT quận, huyện bao gồm:

✔ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu);

✔ Phương án sản xuất kinh doanh (nếu chuyển sang đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh);

✔ Trường hợp xây nhà ở để bán phải thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản;

✔ Bản sao giấy chứng nhận hoặc giấy tờ quyền sử dụng thửa đất (nếu có)

✔ Bản sao hộ khẩu thường trú và chứng minh thư của người xin chuyển mục đích

✔ Văn bản cam kết (nêu ở phần trên).

Với bề dày kinh nghiệm hỗ trợ khách hàng trong việc mua bán loại đất “xen kẹt” đặc thù này, Công ty Luật Trí Hùng & Cộng sự luôn được lựa chọn để đảm bảo tối đa quyền và lợi ích cho khách hàng.

Vui lòng liên hệ để được tư vấn miễn phí:

CÔNG TY LUẬT TNHH TRÍ HÙNG & CỘNG SỰ

Trụ sở: 60 Thái Hà – Đống Đa – Hà Nội

Chi nhánh: 48 Cầu Diễn – P.Phúc Diễn – Bắc Từ Liêm

✆ ĐT: 04.32595549 / ✆Hotline: 0912-060-765

Website: http://luattrihung.com

Email: luattrihung@gmail.com

Mua Bán Đất Xen Kẹt: Người Vớ Bẫm, Kẻ Trắng Tay

Cuối năm 2009, UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định 121/2009/QĐ-UBND quy định về trình tự thủ tục cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở (hay còn gọi là đất xen kẹt trong khu dân cư) thành đất ở.

Nhiều nhà đầu tư “nhanh tay nhanh mắt” cũng nhờ đó mà kiếm được món hời lớn từ việc mua – bán đất xen kẹt với giá rẻ. Tuy nhiên, những ngày gần đây, thông tin về việc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đề nghị sửa đổi Quyết định 121 của UBND TP Hà Nội khiến cho nhiều nhà đầu tư đã “ôm” đất xen kẹt đứng ngồi không yên.

Trồng cây, xây nhà… cho dễ bán

Gọi điện cho tôi từ lúc 6h sáng, chị Sinh – một cò đất xen kẹt ở Hoài Đức (Hà Nội) giục giã tôi mau đi xem thửa ruộng 3.5 thước (khoảng 84m2) mà chị đang làm mối. Mức giá chị đưa ra là 7 triệu đồng/m2 và có thể thỏa thuận thêm. Vì là chỗ thân quen lâu ngày nên chị nói nhỏ với tôi rằng mảnh ruộng này chủ cũ mua với giá ban đầu là 20 triệu, sau đó sang tay cho chủ mới bây giờ với mức giá là 90 triệu.

Nhưng đợi lâu không thấy làm sổ đỏ, dạo gần đây lại nghe tin sắp thay đổi quy hoạch nên đánh tiếng nhờ chị bán hộ. Tuy thế, chị quả quyết rằng thửa ruộng này thuộc diện “an toàn”, không nằm trong quy hoạch. “Con bé ngân hàng (cách chị gọi chủ thửa đất – PV) non gan nên muốn bán sớm”. Vì lẽ đó mà giá sẽ rẻ hơn so với thị trường gần 1 nửa. Nếu tôi không mua mà có mối giới thiệu sẽ được trả 5% tiền hoa hồng.

Thực mục sở thị mảnh đất kẹt mà chị Sinh giới thiệu, người viết bài nhận thấy chủ nhân của nó đã cho xây bờ bao vòng quanh cách biệt với các đám ruộng khác và trồng tạm một số cây như chuối, ổi… Chỉ ngôi nhà ngay bên cạnh, chị Sinh khẳng định: “Em yên tâm đi. Đây là nhà của chị, trước cũng là đất kẹt. Những mảnh đất này ngay cạnh làng nên mua là được, vừa rẻ lại an toàn”.

Những mảnh đất kẹt trong nội thành hiện còn rất ít

Theo tìm hiểu của phóng viên, những mảnh đất xen kẹt tại các quận nội thành gần như đã không còn, do đó nhà đầu tư đã dồn về săn đất kẹt ở các huyện ngoại thành, đặc biệt là các vùng ven thành phố. Tùy từng vị trí của mảnh đất xen kẹt mà giá cả dao động từ 5 tới 10 triệu đồng, thậm chí có nơi lên tới 20 triệu đồng/m2. Lướt qua những vùng đất xen kẹt ở một số huyện ngoại thành Hà Nội, người viết có thể dễ dàng nhận thấy bên cạnh những luống mạ đang gieo là những bờ bao thấp lè tè bao quanh khu đất, những đám cây trồng tạm để thành vườn…

Một số nhà đầu tư đã nhanh chân cho xây tạm những dãy nhà trọ giá rẻ vừa để kiếm thêm thu nhập, vừa tạo ấn tượng “nhà ở” với khách mua nhằm bán cho được giá. Cô Oanh, một người dân xã Kim Chung (Hoài Đức, Hà Nội) cho biết, người dân muốn xây nhà trên những mảnh đất kẹt trước hết phải trồng cây, cải tạo thành vườn tược. Sau khi được cấp sổ đỏ mới được phép xây nhà. Tuy nhiên đa phần các chủ đầu tư đều chỉ dừng lại ở mức lập vườn hoặc xây nhà tạm bợ, sau đó lại sang tên để “lướt sóng” lấy lời. Và con số tiền lời trao qua bán lại từ vài chục triệu đồng lên tới hàng tỉ đồng.

Cẩn tắc vô áy náy

Nói về khả năng biến rẻ thành đắt của những mảnh đất xen kẹt, chị Sinh cho biết, nếu tính trên lý thuyết thì tỷ lệ thắng thua là 50/50. Tuy nhiên với kinh nghiệm của một cò đất, đồng thời cũng là nhà đầu tư lâu năm, chị khẳng định, đa phần những người mua đất xen kẹt đều có lãi bởi bản thân họ đã tìm hiểu rất kỹ về dự án, quy hoạch khi mua. Bản thân chị Sinh cũng đã tự “tậu” cho mình vài mảnh đất kẹt.

Ban đầu chị cho xây nhà trọ với giá rẻ (chỉ 350,000đ/phòng), mục đích là để giữ đất hoặc mở quán ăn bình dân. Chị phấn khởi cho biết, một trong số những mảnh đất kẹt của chị ban đầu chỉ mua với giá 19 triệu đồng/m2 (diện tích 120m2) sắp được cấp sổ đỏ vì chị đã nộp vài chục triệu đồng vào thôn, chỉ còn chờ lấy sổ. Mức giá chào bán cho mảnh đất này đã lên tới con số 26 triệu đồng/m2.

Hỏi về thủ tục làm sổ đỏ, chị bảo, giai đoạn hiện nay khó khăn hơn nhưng không phải là không có cách. Nếu tôi mua đất, chị sẽ lo cho từ A tới Z để sớm hợp thức hóa thửa đất của mình. Còn không thì phải đợi khi nào có đợt làm, chính quyền địa phương sẽ thông báo, chủ hộ chỉ cần mang tiền đến nộp và đợi sổ đỏ là xong. “Nhưng thế thì thường phải đợi rất lâu, hoặc thậm chí là không bao giờ có”, chị Sinh chia sẻ.

Tuy nhiên không phải ai cũng may mắn có được cơ hội giàu lên nhanh chóng nhờ việc mua – bán đất xen kẹt. Anh Ninh (Lê Phụng Hiểu, Hà Nội) cho biết, mấy năm trước, đón đầu thông tin về dự án xây đô thị tại Quốc Oai (Hà Nội), anh đã mua một mảnh đất xen kẹt với giá rẻ.

Theo anh nói thì đó là một mảnh đất trong tương lai sẽ có tới 2 mặt tiền khi con mương trước ruộng trở thành đường. Cứ ngỡ sau khi dự án được triển khai, mảnh đất anh mua sẽ lên giá, nhưng cuối cùng anh đành phải chịu… trắng tay do đất đã mua thuộc vào quy hoạch làm đường của địa phương. “Tôi có anh bạn chỉ có ít tiền nên mua mảnh đất kẹt làm nhà ở. Tuy nhiên do chưa có sổ đỏ nên khi nhà làm xong liên tục bị chính quyền địa phương đến hỏi, đòi phá dỡ, phiền lắm! Nhiều người còn ham rẻ, bị cò mồi lừa nên mua phải mảnh đất cùng 1 lúc bán trao tay cho mấy người. Tất cả cũng là do mình thiếu thông tin, nên mới thế. Cứ nghĩ người ta có thể làm được thì mình cũng làm tốt”, anh Ninh xót xa.

Quả thực, tìm hiểu thông tin thật kỹ càng đối với các dự án bất động sản nói chung luôn luôn là lời khuyên đúng đắn, đặc biệt là trong trường hợp đất xen kẹt.

Cảnh Báo Rủi Ro Mua Đất Xen Kẹt

Người mua bất chấp rủi ro mua đất xen kẹt bởi giá rẻ Ðua nhau gom đất xen kẹt

Đất xen kẹt là đất vườn, đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư đô thị, hoặc đất dư sau quy hoạch chưa được công nhận là đất thổ cư (đất ở).Thông thường, những loại đất này không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà chỉ được chuyển nhượng thông qua giấy tờ viết tay. Cũng chính vì quyền sử dụng đất mù mờ nên giá các loại đất này thường rẻ hơn 50 – 80% so với đất có đầy đủ giấy tờ ở cùng khu vực.

Đặc điểm chung của loại đất này là diện tích chỉ từ 30 đến 50m2, giá rẻ, mua bán nhanh, dễ dàng, phù hợp những gia đình có nguồn kinh tế eo hẹp, mong muốn sống ở nhà mặt đất. Đất xen kẹt nằm trong ngõ thuộc các quận, huyện như: Hà Đông, Nam Từ Liêm, Thanh Trì, Hoài Đức,… Tùy từng vị trí của mảnh đất xen kẹt mà giá cả dao động 5 – 10 triệu đồng, thậm chí có nơi lên tới 20 triệu đồng/m2.

Tại quận Hà Đông, đất xen kẹt thuộc các khu vực Yên Nghĩa, Ba La, Phú Lương… được chào bán 8 – 15 triệu đồng/m2. Đất xen kẹt tại Vĩnh Hưng, Lĩnh Nam (quận Hoàng Mai), có giá bán 15 – 20 triệu đồng/m2, đất đã có sổ đỏ khoảng 40 – 50 triệu đồng/m2. Phần lớn các mảnh đất xen kẹt được rao bán chỉ có giấy tờ viết tay. Những người môi giới luôn khẳng định “trong tương lai có thể chuyển đổi thành đất ở”, được cấp sổ đỏ vì Nhà nước đang rà soát lại các mảnh đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp trong tình trạng xen kẹt giữa khu dân cư để chuyển đổi thành đất ở. Chỉ có điều, khoảng thời gian đó là bao lâu thì chưa rõ.

Chị Thu Nga (quê Hải Dương) hiện sinh sống và làm việc tại Hà Nội cho biết, vì thu nhập không cao, chưa có tiền tích lũy nhiều nên vợ chồng chị mua mảnh đất xen kẹt hơn 30 m2 với giá 600 triệu đồng ở quận Hoàng Mai. “Dù là đất xen kẹt không có sổ nhưng tôi thấy xung quanh nhiều người mua nên mua. Mua đất xong gia đình xây nhà cấp 4 lên ở cũng không gặp vấn đề gì nên vẫn yên tâm sống”, chị Nga chia sẻ.

Dài cổ chờ sổ đỏ

Cũng mua mảnh đất xen kẹt 35m2 tại phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội nhưng gia đình chị Hồng Nhung (30 tuổi) khổ sở vì 3 năm nay chưa làm được sổ đỏ. “Lúc tôi mua, họ nói chỉ sau khoảng 1 năm sẽ lo cho giấy tờ, thủ tục để chuyển đổi sang thành đất thổ cư, khi đó an tâm để xây dựng nhà cao tầng. Tuy nhiên đã 3 năm, cả người bán lẫn cò đất đều không liên lạc được. Gia đình đông người cứ ở mãi nhà cấp 4 thế này không ổn mà giờ xây thì không được “, chị Nhung nói.

Mặc dù Sở Tài nguyên & Môi trường TP Hà Nội đã thông qua điều kiện về chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất xen kẹt sang đất ở (đất thổ cư) có phần thoáng hơn trước, nhưng thực tế còn rất xa vời. Không ít người sau khi mua đất xen kẹt đã không thể xây nhà do không chuyển đổi được mục đích sử dụng đất. Hoặc nếu chuyển đổi thì phải tốn một khoản phí lớn mà những người lao động nghèo khó lòng đáp ứng.

Những loại đất này thường chỉ có giấy tờ giao đất có thời hạn; khi thực hiện các giao dịch mua bán chuyển nhượng đa phần là thỏa thuận viết tay không có công chứng; nhiều trường hợp mảnh đất được mua đi, bán lại nhiều lần. Điều này tạo điều kiện cho nhiều người bán có thể cùng lúc bán đất xen kẹt cho ba, bốn người. Đến khi phát hiện, người mua phải chịu thiệt do những giao dịch được thực hiện trong điều kiện không có cam kết rõ ràng, không đảm bảo tính pháp lý.

Trao đổi với phóng viên Tiền Phong, lãnh đạo phường Mễ Trì (quận Nam Từ Liêm) cho biết, vấn đề quản lý đất xen kẹt rất phức tạp. Đất xen kẹt phần lớn là đất nông nghiệp trước đây. Khi thực hiện các dự án còn thừa lại, những phần đất này không thể sản xuất nông nghiệp vì không có hệ thống thủy lợi. Tình trạng người dân cố tình vi phạm xây dựng trên đất xen kẹt thường xuyên xảy ra và khó quản lý. Địa phương cũng đã đề nghị Nhà nước nên sớm có quy định rõ ràng về quản lý, sử dụng đất xen kẹt, tạo cơ sở để chính quyền địa phương dễ dàng quản lý.

Ông Trần Huy Hoàng, Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, việc giao dịch nhà, đất xen kẹt một cách không hợp lệ đang làm ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường bất động sản, mang đến sự cạnh tranh không lành mạnh, rủi ro cao đối với người mua và gây khó khăn cho cơ quan quản lý Nhà nước.

Thủ Tục Mua Bán Đất Ao

Luật sư tư vấn trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất ao.

Hỏi: Tôi muốn mua một cái ao bên cạnh đất nhà mình. Xin hỏi Luật sư, trình tự, thủ tục thực hiện như thế nào? (Phạm Tuấn Khải – Ninh Bình)

Luật gia Bùi Ánh Vân – Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH – trả lời:

Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai có quy định:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng , cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”.

Bên nhận chuyển nhượng nộp một bộ hồ sơ gồm có: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có). Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

Trong thời hạn không quá bốn ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.

Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Lưu ý: Khoản 3 điều 167 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa gia đình nhà bên cạnh và gia đình bạn phải được công chứng hoặc chứng thực.

Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected]

Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.

Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.