1. Đất ở nông thôn là đất gì?
Trước khi đi vào tìm hiểu về thủ tục chuyển nhượng thì bạn cần phải nắm được khái niệm về đất ở nông thôn là gì cũng như chuyển nhượng đất ở nông thôn là gì.
Căn cứ vào phân loại đất đai theo quy định mới nhất của pháp luật thì đất ở nông thôn thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.
Điều 143. Đất ở tại nông thôn
1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Như vậy, đất ở nông thôn chính là:
Đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng tại nông thôn;
Đất để xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống;
Đất làm vườn, ao, chuồng trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn.
2. Điều kiện chuyển nhượng đất ở nông thôn
Chuyển nhượng đất là quá trình người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng cho người được chuyển nhượng (hay còn gọi là bên nhận chuyển nhượng). Lúc này, bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất sẽ được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của hai bên. Và một điều quan trọng bạn cần biết đó là quá trình chuyển nhượng đất bắt buộc phải được xác thực bởi cơ quan có thẩm quyền và có giá trị pháp lý trước pháp luật.
Chuyển nhượng đất ở nông thôn là quá trình như đã nói ở trên nhưng cụ thể hơn với khu vực nông thôn.
Theo như Điều 188 quy định trong Luật đất đai năm 2013, để thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng đất cần phải có các điều kiện sau đây:
Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này
Đất không có tranh chấp
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Trong thời hạn sử dụng đất.
3. Thủ tục chuyển nhượng đất ở nông thôn đầy đủ, chi tiết nhất
Tương tự như chuyển nhượng đất nông nghiệp, chuyển nhượng đất trồng lúa, chuyển nhượng đất vườn, chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh … thì thủ tục chuyển nhượng đất ở nông thôn được tiến hành như sau:
– Nộp hồ sơ chuyển nhượng
Hồ sơ chuyển nhượng đất nông thôn bao gồm:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực). Lưu ý: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay không có giá trị pháp lý, trừ 4 trường hợp chuyển nhượng đất không cần công chứng nhưng vẫn hợp lệ mà chúng tôi đã đề cập ở bài viết trước.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng;
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính);
Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính);
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính);
Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính);
Tờ khai đăng ký thuế;
Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính).
Nơi nộp hồ sơ:
Hồ sơ chuyển nhượng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại: Uỷ ban nhân dân xã – nơi có đất sau đó chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
– Đóng thuế phí chuyển nhượng
Sau khi nhận được hồ sơ, cơ quan thuế sẽ gửi thông báo về thuế chuyển nhượng đất cần phải đóng. Theo đó, các bên tham gia chuyển nhượng sẽ phải đóng các loại thuế phí sau đây:
Lưu ý: Các trường hợp sau đây: bố mẹ chuyển nhượng đất cho con, ông bà chuyển nhượng đất cho cháu, anh chuyển nhượng đất cho em … thì không phải đóng thuế thu nhập khi chuyển nhượng và thuế trước bạ nhà đất (nếu người nhận chuyển nhượng theo diện tặng cho hoặc thừa kế lần đầu tiên).
– Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi hoàn thành các khoản thuế phí, người chuyển nhượng nộp biên lai tại Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về.
4. Những lưu ý cần nắm khi chuyển nhượng đất ở nông thôn
Không chỉ nắm những thủ tục chuyển nhượng đất ở nông thôn, bạn cũng nên bỏ túi những lưu ý cần nắm khi có ý định thực hiện quá trình chuyển nhượng. Nhất là với bên nhận chuyển nhượng, nếu không tự trang bị cho mình kiến thức cũng như sự hiểu biết nhất định thì rất có thể bạn sẽ gặp phải những rủi ro không đáng có.
– Lưu ý 1: Thông tin về nhà đất chuyển nhượng
Hãy tìm hiểu và kiểm tra về giấy tờ pháp lý của tài sản, cụ thể là đất ở nông thôn. Bạn có thể xem bằng mắt thường xem dấu nổi và dấu đỏ có rõ ràng sắc nét hay không. Được biết, dấu giả thường kém sắc nét hay bị nhòe, con chữ không ngay ngắn, đồng đều. Nếu không tự tin để có thể tự kiểm tra bằng mắt thường thì tốt nhất bạn hãy nhờ cậy đến những người có chuyên môn như công chứng viên, cán bộ pháp lý… Ngoài ra, bạn cũng nên kiểm tra tài sản thực tế và tài sản trên giấy chứng nhận.
Ngoài ra, bạn cũng nên kiểm tra giấy chứng nhận có ghi nợ các khoản lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất,… hay không. Lý do là vì chủ tài sản chỉ được chuyển nhượng tài sản sau khi đã hoàn thành mọi nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.
Nếu không tự tin về khả năng tìm hiểu về thông tin mảnh đất thì hãy nhờ cậy đến 1 bên thứ 3 ví dụ như văn phòng công chứng.
– Lưu ý 2: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
+ Hợp đồng đặt cọc:
Đây là hợp đồng để người nhận chuyển nhượng đặt cọc một khoản tiền có giá trị ngang bằng với sự chắc chắn nhận đất. Sau khi treo biển bán và đưa ra mức giá hợp lý, sẽ có nhiều người đến xem đất và ai nhanh nhất đưa ra đặt cọc thì sẽ được chuyển nhượng đất.
Hợp đồng đặt cọc cũng được xem là biện pháp duy nhất và hiệu quả để đảm bảo quyền lợi của người mua. Mặc dù pháp luật không quy định hợp đồng đặt cọc phải công chứng tuy nhiên, để có giá trị pháp lý, bạn nên tiến hành công chứng, phòng cho trường hợp có những tranh chấp phát sinh xảy ra.
Ngoài ra, trong trường hợp có người làm chứng thì người này không được có mối quan hệ họ hàng với bất kỳ bên nào để đảm bảo tính khách quan nhất.
Theo quy định tại khoản 3 điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản được công chứng, chứng thực. Hợp đồng này sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Tuy nhiên, nếu 1 trong 2 bên chuyển nhượng là công ty kinh doanh bất động sản thì hợp đồng không cần công chứng vẫn có hiệu lực pháp lý.
Hợp đồng chuyển nhượng đất cần đảm bảo các thông tin như: giá bán, phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao đất, quyền và nghĩa vụ các bên, trách nhiệm các bên, vi phạm hợp đồng, hiệu lực hợp đồng…
– Lưu ý 3: Thanh toán và sang tên giấy tờ đất khi chuyển nhượng quyền
Sau khi đã xong thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng thì bạn cũng nên lưu ý đến bước thanh toán và sang tên giấy tờ đất khi chuyển nhượng. Đó là:
Nên thực hiện quá trình thanh toán tại ngân hàng để đảm bảo tính an toàn nhất;
Hạn chế thanh toán bằng ngoại tệ vì có thể khiến cho giao dịch vô hiệu;
Sau khi ký hợp đồng công chứng, một trong các bên phải liên hệ nộp thuế với cơ quan thuế để tránh bị phạt do nộp chậm;
Trong trường hợp đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với nhà nước thì bạn cần chuẩn bị hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên mua cần kiểm tra các thông tin ghi trên giấy chứng nhận có chính xác không. Hãy đề nghị đính chính và sửa ngay nếu phát hiện sai sót.
5. Tổng kết
Nguồn: Trần Anh Group
Đánh giá của bạn