Mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là một trong các quyền được pháp luật về đất đai ghi nhận trao cho người sử dụng đất trong quá trình sử dụng. Tuy nhiên, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trên thực tế không phải trường hợp nào cũng diễn ra khi có sổ đỏ, chính vì thế luật định cho phép trong một số trường hợp nhất định thì việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có sổ đỏ vẫn được ghi nhận, phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của các bên theo quy định của pháp luật.
Thứ nhất, khái niệm:
– Khái niệm sổ đỏ: Sổ đỏ là tên gọi khác của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013.
– Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định là một trong những hình thức của việc chuyển giao các quyền trong quyền sử dụng đất của người sử dụng đất theo quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013. Theo ngôn ngữ thông dụng trên thực tế thì người dân hay sử dụng từ “mua bán” đất thay cho “chuyển nhượng” quyền sử dụng đất.
Thứ hai, các trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ:
Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới có đủ điểu kiện để thực hiện được thủ tục này. Tuy nhiên, trong một số trường hợp thì việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có sổ đỏ thì vẫn có thể thực hiện được.
– Một là, chuyển nhượng do nhận thừa kế mà không được các đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Áp dụng trong trường hợp tất cả những người nhận thừa kế di sản của người chết để lại là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất mà những người này đều là người nước ngoài hoặc là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và không thuộc những đối tượng mà pháp luật quy định được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì những người này được chuyển nhượng quyền sử dụng đất do nhận thừa kế dù không được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này người được nhận di sản thừa kế sẽ đững tên trên hợp đồng chuyển nhượng với tư cách là bên bán theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013.
– Hai là, theo quy định tại điểm b tiểu mục 2.3 mục 2 của Nghị quyết 02/2014/NQ-HĐTP thì các trường hợp mua bán, chuyển nhượng sau khoảng thời hạn 15/10/1993 không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn được công nhận việc chuyển nhượng, bao gồm:
+ Tại thời điểm chuyển nhượng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng sau đó đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc được cấp một trong các giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất được ghi nhận tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai 2003, sau ngày 01/7/2004 hai bên phát sinh tranh chấp yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp, thì được ghi nhận về việc chuyển nhượng này.
+ Hợp đồng chuyển nhượng giao kết trước thời điểm 01/7/2004 mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có một trong các giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 5 Điều 50 Luật Đất đai 2003, đến nay có phát sinh tranh chấp về hợp đồng giữa hai bên mà sau ngày 01/7/2004 một trong hai bên yêu cầu Toà án giải quyết thì việc mua bán này vẫn được công nhận.
+ Sau khi kí kết hợp đồng chuyển nhượng bên mua đã nhà kiên cố, trồng cây lâu năm… và không bị bên chuyển nhượng phản đối và cũng không bị xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì sẽ được Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Ba là, theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013, thì chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ vẫn hợp pháp nếu:
+ Người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với loại đất nông nghiệp thì nếu không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đẩ nhưng đã quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
+ Nếu người sử dụng đất do nhận thừa kế thì người sử dụng đất được chuyển nhượng khi đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ ba, hồ sơ chuyển nhượng đất không có sổ đỏ:
Người sử dụng đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần chuẩn bị các giấy tờ, tài liệu sau:
– Các giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất của người muốn chuyển nhượng theo các quy định trong các trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên bao gồm một trong các giấy tờ sau:
+ Quyết định giao đất, cho thuê đất nông nghiệp;
+ Di chúc thừa kế hoặc Bản án có Tòa án hoặc Biên bản họp gia đình phân chia di sản thừa kế;
+ Một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai 2003;
– Bản sao Giấy chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu;
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
– Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân của hai bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Giấy đăng ký kết hôn, Giấy xác nhận tình trạng độc thân;
– Bản đo vẽ thửa đất (nếu có), trích lục hồ sơ địa chính.
Thứ tư, trình tự – thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ:
– Bước 1: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đất lập và kí kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có trường hợp sẽ không công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng được, có trường hợp sẽ được công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.
– Bước 2: Các bên chuẩn bị một bộ hồ sơ nêu trên liên hệ Tòa án nhân dân cấp quận, cấp huyện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp, công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hai bên nếu thuộc một trong các trường hợp tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP.
– Bước 3: Nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên và môi trường để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng theo đúng các thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy, ta có thể thấy mặc dù về nguyên tắc các qyền của người sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Tuy nhiên để đảm bảo quyền lợi của các bên trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thiếu hiểu biết về pháp luật hay tại các thời kì trước do việc phổ biến pháp luật chưa rộng rãi nên trong một số trường hợp nhất định thì giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn được pháp luật công nhận từ đó làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt các quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch dân sự này. Sau khi nội dung mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên đã được ghi nhận thì bên nhận chuyển nhượng đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được coi là sử dụng đất hợp pháp.
Công ty Luật Nhân Hòa
Địa chỉ: 02 Hiệp Bình, phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức, Tp.HCM
Email: luatsunhanhoa@gmail.com
Hotline: 0915. 27.05.27
Trân trọng!