Cập nhật nội dung chi tiết về Nguy Cơ Mất Trắng Khi Mua Đất Xen Kẹt mới nhất trên website Hanoisoundstuff.com. Hy vọng thông tin trong bài viết sẽ đáp ứng được nhu cầu ngoài mong đợi của bạn, chúng tôi sẽ làm việc thường xuyên để cập nhật nội dung mới nhằm giúp bạn nhận được thông tin nhanh chóng và chính xác nhất.
Mặc dù không có sổ đỏ, thủ tục mua bán chỉ là giấy tờ viết tay, nhưng loại đất xen kẹt vẫn được mua bán rầm rộ do giá rẻ hơn nhiều so với đất thổ cư thông thường.
Việc thúc đẩy phát triển các khu đô thị mới, các dự án mở đường, khiến nhiều diện tích đất canh tác bị thu hồi, đồng ruộng bị chia cắt tạo nên nhiều khu đất xen kẹt. Tuy không trở thành cơn sốt nhưng việc mua bán đất xen kẹt cũng khá nhộn nhịp do giá thấp, phù hợp với những người có thu nhập thấp, người ngoại tỉnh.
Đặc điểm chung của loại đất này là diện tích chỉ từ 30 – 50m2. Do chưa có sổ đỏ, nên giá đất này rẻ hơn rất nhiều so với đất thổ cư. Khảo sát tại một số khu vực tại Hà Nội cho thấy, giá đất xen kẹt thường chỉ bằng một nửa, thậm chí có khu vực chỉ bằng 1/3 giá đất thổ cư có sổ.
Chẳng hạn, đất xen kẹt tại khu vực quận Thanh Xuân ở các phường như Khương Đình, Hạ Đình, Bùi Xương Trạch có giá chào bán 20-23 triệu đồng/m2, trong khi giá thị trường của đất đã có sổ là 40-60 triệu đồng/m2. Hay tại khu vực ngoại thành như Hà Đông, đất xen kẹt thuộc phường Dương Nội, Yên Nghĩa, Phú Lương… được chào bán từ 8-15 triệu đồng/m2 trong khi giá thị trường của đất thổ cư dao động từ 20-25 triệu đồng/m2.
Bên cạnh những ưu điểm như nằm trong khu dân cư, có đầy đủ cơ sở hạ tầng xung quanh, dễ tăng giá đất, có cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư… thì phân khúc này cũng chứa đựng nhiều rủi ro, nhất là về mặt pháp lý.
Trao đổi về vấn đề này, luật sư Nguyễn Thế Truyền, Công ty luật hợp danh Thiên Thanh cho biết, theo Luật Đất đai 2013, không có các quy định pháp lý về khái niệm “đất xen kẹt”. Loại đất này có thể được hiểu là đất ao, vườn, đất nông nghiệp (chưa được công nhận là đất ở) nằm trong khu dân cư, hoặc đất dư sau quy hoạch.
Đất xen kẹt gồm ba loại đất vườn, ao liền kề với đất ở; đất vườn ao, xen kẹt trong khu dân cư; đất nông nghiệp được giao nằm xen kẹt trong khu dân cư.
“Bản chất đất xen kẹt được xác định là đất nông nghiệp, không được phép xây dựng, có niên hạn sử dụng nên không được cấp sổ đỏ, và thực tế giấy tờ chuyển nhượng chỉ là giấy tờ viết tay. Vì thế, mua đất xen kẹt, người mua phải đối diện với nhiều rủi ro tiềm ẩn, nhất là nguy cơ không được cấp chứng nhận quyền sử dụng vì nhiều lý do”, luật sư Truyền nhấn mạnh.
Hơn nữa, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất và chi phí chuyển đổi cao, nhiều thủ tục rườm rà và không phải đất xen kẹt nào cũng đủ điều kiện chuyển đổi thành đất thổ cư.
Theo Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở (đất phi nông nghiệp) phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Để có thể chuyển đổi sang đất ở, phải có đầy đủ điều kiện sau.
Thứ nhất, đất không thuộc diện vi phạm quy hoạch, không thuộc diện lấn chiếm, đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất nông nghiệp do hợp tác xã và các tổ chức đang quản lý giao cho các hộ gia đình xã viên sử dụng.
Thứ hai, mảnh đất đó hiện đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp, khiếu kiện; có diện tích đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở (tùy thuộc vào mỗi địa phương nơi có đất quy định).
Thứ ba, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt pháp luật về đất đai ở địa phương, có văn bản cam kết bàn giao cho các tổ chức quản lý chuyên ngành phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, di tích lịch sử văn hóa, công trình an ninh quốc gia, thoát lũ..; bàn giao cho UBND xã phường, thị trấn diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch, lối đi chung; nộp nghĩa vụ tài chính khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Pháp luật về đất đai quy định đất lấn chiếm hay đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất đều bị coi là tài sản không hợp pháp và không có quyền mua bán, chuyển nhượng hay thế chấp. Tất cả các hình thức giao dịch trên các mảnh đất không có giấy tờ đều được xem là trái pháp luật và không được công nhận.
“Chính sơ hở này tạo điều kiện thuận lợi cho nhiều “cò mồi” lừa đảo, bán trao tay một mảnh đất cho nhiều người. Khi phát hiện ra, người mua có nguy cơ mất trắng rất cao do không có căn cứ pháp lý chứng minh. Người thiệt hại rủi ro cuối cùng cũng là người mua”, luật sư Truyền cảnh báo.
Vị luật sư này cũng lưu ý, người mua không nên vì mức giá bán rẻ mà mạo hiểm đầu tư loại đất này vì tiềm ẩn rủi ro rất cao. Trước khi mua để chuyển mục đích sử dụng, người mua nên xem xét kỹ đây có phải loại đất xen kẹt không, quy định quy hoạch của địa phương nơi có đất, thận trọng xác minh, rà soát thông tin nguồn gốc mảnh đất và giấy tờ chứng minh để tránh thiệt thòi, tranh chấp đất về sau
Mua Bán Đất Xen Kẹt: Người Vớ Bẫm, Kẻ Trắng Tay
Cuối năm 2009, UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định 121/2009/QĐ-UBND quy định về trình tự thủ tục cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở (hay còn gọi là đất xen kẹt trong khu dân cư) thành đất ở.
Nhiều nhà đầu tư “nhanh tay nhanh mắt” cũng nhờ đó mà kiếm được món hời lớn từ việc mua – bán đất xen kẹt với giá rẻ. Tuy nhiên, những ngày gần đây, thông tin về việc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đề nghị sửa đổi Quyết định 121 của UBND TP Hà Nội khiến cho nhiều nhà đầu tư đã “ôm” đất xen kẹt đứng ngồi không yên.
Trồng cây, xây nhà… cho dễ bán
Gọi điện cho tôi từ lúc 6h sáng, chị Sinh – một cò đất xen kẹt ở Hoài Đức (Hà Nội) giục giã tôi mau đi xem thửa ruộng 3.5 thước (khoảng 84m2) mà chị đang làm mối. Mức giá chị đưa ra là 7 triệu đồng/m2 và có thể thỏa thuận thêm. Vì là chỗ thân quen lâu ngày nên chị nói nhỏ với tôi rằng mảnh ruộng này chủ cũ mua với giá ban đầu là 20 triệu, sau đó sang tay cho chủ mới bây giờ với mức giá là 90 triệu.
Nhưng đợi lâu không thấy làm sổ đỏ, dạo gần đây lại nghe tin sắp thay đổi quy hoạch nên đánh tiếng nhờ chị bán hộ. Tuy thế, chị quả quyết rằng thửa ruộng này thuộc diện “an toàn”, không nằm trong quy hoạch. “Con bé ngân hàng (cách chị gọi chủ thửa đất – PV) non gan nên muốn bán sớm”. Vì lẽ đó mà giá sẽ rẻ hơn so với thị trường gần 1 nửa. Nếu tôi không mua mà có mối giới thiệu sẽ được trả 5% tiền hoa hồng.
Thực mục sở thị mảnh đất kẹt mà chị Sinh giới thiệu, người viết bài nhận thấy chủ nhân của nó đã cho xây bờ bao vòng quanh cách biệt với các đám ruộng khác và trồng tạm một số cây như chuối, ổi… Chỉ ngôi nhà ngay bên cạnh, chị Sinh khẳng định: “Em yên tâm đi. Đây là nhà của chị, trước cũng là đất kẹt. Những mảnh đất này ngay cạnh làng nên mua là được, vừa rẻ lại an toàn”.
Những mảnh đất kẹt trong nội thành hiện còn rất ít
Theo tìm hiểu của phóng viên, những mảnh đất xen kẹt tại các quận nội thành gần như đã không còn, do đó nhà đầu tư đã dồn về săn đất kẹt ở các huyện ngoại thành, đặc biệt là các vùng ven thành phố. Tùy từng vị trí của mảnh đất xen kẹt mà giá cả dao động từ 5 tới 10 triệu đồng, thậm chí có nơi lên tới 20 triệu đồng/m2. Lướt qua những vùng đất xen kẹt ở một số huyện ngoại thành Hà Nội, người viết có thể dễ dàng nhận thấy bên cạnh những luống mạ đang gieo là những bờ bao thấp lè tè bao quanh khu đất, những đám cây trồng tạm để thành vườn…
Một số nhà đầu tư đã nhanh chân cho xây tạm những dãy nhà trọ giá rẻ vừa để kiếm thêm thu nhập, vừa tạo ấn tượng “nhà ở” với khách mua nhằm bán cho được giá. Cô Oanh, một người dân xã Kim Chung (Hoài Đức, Hà Nội) cho biết, người dân muốn xây nhà trên những mảnh đất kẹt trước hết phải trồng cây, cải tạo thành vườn tược. Sau khi được cấp sổ đỏ mới được phép xây nhà. Tuy nhiên đa phần các chủ đầu tư đều chỉ dừng lại ở mức lập vườn hoặc xây nhà tạm bợ, sau đó lại sang tên để “lướt sóng” lấy lời. Và con số tiền lời trao qua bán lại từ vài chục triệu đồng lên tới hàng tỉ đồng.
Cẩn tắc vô áy náy
Nói về khả năng biến rẻ thành đắt của những mảnh đất xen kẹt, chị Sinh cho biết, nếu tính trên lý thuyết thì tỷ lệ thắng thua là 50/50. Tuy nhiên với kinh nghiệm của một cò đất, đồng thời cũng là nhà đầu tư lâu năm, chị khẳng định, đa phần những người mua đất xen kẹt đều có lãi bởi bản thân họ đã tìm hiểu rất kỹ về dự án, quy hoạch khi mua. Bản thân chị Sinh cũng đã tự “tậu” cho mình vài mảnh đất kẹt.
Ban đầu chị cho xây nhà trọ với giá rẻ (chỉ 350,000đ/phòng), mục đích là để giữ đất hoặc mở quán ăn bình dân. Chị phấn khởi cho biết, một trong số những mảnh đất kẹt của chị ban đầu chỉ mua với giá 19 triệu đồng/m2 (diện tích 120m2) sắp được cấp sổ đỏ vì chị đã nộp vài chục triệu đồng vào thôn, chỉ còn chờ lấy sổ. Mức giá chào bán cho mảnh đất này đã lên tới con số 26 triệu đồng/m2.
Hỏi về thủ tục làm sổ đỏ, chị bảo, giai đoạn hiện nay khó khăn hơn nhưng không phải là không có cách. Nếu tôi mua đất, chị sẽ lo cho từ A tới Z để sớm hợp thức hóa thửa đất của mình. Còn không thì phải đợi khi nào có đợt làm, chính quyền địa phương sẽ thông báo, chủ hộ chỉ cần mang tiền đến nộp và đợi sổ đỏ là xong. “Nhưng thế thì thường phải đợi rất lâu, hoặc thậm chí là không bao giờ có”, chị Sinh chia sẻ.
Tuy nhiên không phải ai cũng may mắn có được cơ hội giàu lên nhanh chóng nhờ việc mua – bán đất xen kẹt. Anh Ninh (Lê Phụng Hiểu, Hà Nội) cho biết, mấy năm trước, đón đầu thông tin về dự án xây đô thị tại Quốc Oai (Hà Nội), anh đã mua một mảnh đất xen kẹt với giá rẻ.
Theo anh nói thì đó là một mảnh đất trong tương lai sẽ có tới 2 mặt tiền khi con mương trước ruộng trở thành đường. Cứ ngỡ sau khi dự án được triển khai, mảnh đất anh mua sẽ lên giá, nhưng cuối cùng anh đành phải chịu… trắng tay do đất đã mua thuộc vào quy hoạch làm đường của địa phương. “Tôi có anh bạn chỉ có ít tiền nên mua mảnh đất kẹt làm nhà ở. Tuy nhiên do chưa có sổ đỏ nên khi nhà làm xong liên tục bị chính quyền địa phương đến hỏi, đòi phá dỡ, phiền lắm! Nhiều người còn ham rẻ, bị cò mồi lừa nên mua phải mảnh đất cùng 1 lúc bán trao tay cho mấy người. Tất cả cũng là do mình thiếu thông tin, nên mới thế. Cứ nghĩ người ta có thể làm được thì mình cũng làm tốt”, anh Ninh xót xa.
Quả thực, tìm hiểu thông tin thật kỹ càng đối với các dự án bất động sản nói chung luôn luôn là lời khuyên đúng đắn, đặc biệt là trong trường hợp đất xen kẹt.
Đất Xen Kẹt Là Gì? Quy Định, Thủ Tục Chuyển Đổi Đất Xen Kẹt
Đất xen kẹt là gì? Tư vấn những quy định, thủ tục chuyển đổi đất xen kẹt theo quy định pháp luật hiện hành và những điều nên lưu ý về đất xen kẹt.
Cụm từ “đất xen kẹt” dù chỉ mới xuất hiện trong vài năm gần đây nhưng nhanh chóng làm khuấy đảo thị trường bất động sản. Thường có mác giá rẻ hơn lên đến 50% so với đất thổ cư bởi vậy loại đất này được nhiều chủ đầu tư chú ý.
Đất xen kẹt là thuật ngữ do người bán và người mua loại đất này tự đặt tên. Trong thực tế, chưa hề có quy định rõ ràng về loại đất này trong các văn bản pháp luật đất đai hiện hành.
Đất xen kẹt là đất nông nghiệp, đất ở dư sau khi thực hiện quy hoạchĐất xen kẹt được hiểu là loại đất nông nghiệp, đất ở nằm trong khu dân cư hoặc khu đất dư sau khi thực hiện quy hoạch.
Điển hình cho đất xen kẹt chúng ta có thể bắt gặp hàng ngày như: đất vườn/ao liền kề đất ở; đất vườn/ao nằm trong khu dân cư.
Đất xen kẹt được hình thành do quá trình quy hoạch đất canh tác, đất ruộng phục vụ các dự án đô thị, dự án phát triển hạ tầng giao thông. Diện tích đất dao động từ 30-50m2, tương đối hạn chế.
Đất xen kẹt thường có diện tích nhỏ và không được cấp sổ đỏVề mặt pháp lý, đất xen kẹt chính là đất nông nghiệp, không được phép xây dựng và không được cấp sổ đỏ. Bởi vậy mà giá những khu đất này thường rẻ hơn nhiều so với đất thổ cư.
Trên thực tế, đất xen kẹt vẫn có thể được cấp sổ đỏ và công nhận là đất ở nếu thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng.
Điều kiện để cấp sổ đỏ cho đất xen kẹt gồm 3 điều sau:
Khu đất không thuộc quy hoạch, lấn chiếm, không thuộc diện tích đất phục vụ cho mục đích công, được tổ chức quản lý giao cho hộ gia đình sử dụng.
Đất đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp, khiếu kiện; diện tích đất nằm trong hạn mức đất ở cấp cho cá nhân/hộ gia đình.
Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt pháp luật về đất đai; nộp nghĩa vụ tài chính đầy đủ; có cam kết bàn giao phần đất thuộc các khu vực như hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, quốc phòng, an ninh, khu di tích văn hóa – lịch sử.
2. Quy định bồi thường khi thu hồi đất xen kẹt
Đất xen kẹt chưa được bồi thường, chỉ thực hiện hỗ trợHiện nay, vẫn chưa có văn bản nào quy định hệ số bồi thường cho đất xen kẹt bị thu hồi mà chỉ thực hiện theo hình thức hỗ trợ. Do đó, người sở hữu đất sẽ không được bồi thường theo khung giá hiện hành.
Để đảm bảo quyền lợi trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, người sở hữu nên nhanh chóng tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở nếu có thể.
Đất xen kẹt có mức giá rẻ bằng một nửa so với đất thổ cư– Tiềm năng
Giá đất xen kẹt chỉ bằng ½ giá đất thổ cư.
Đất xen kẹt nằm trong khu dân cư nên được thừa hưởng những tiện ích, cơ sở hạ tầng sẵn có.
Đất xen kẹt có thể xin chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cơ (tùy trường hợp). Sau khi chuyển đổi đất xen kẹt sẽ có giá trị như đất ở.
– Rủi ro
Hấp dẫn người mua với mức giá rẻ thế nhưng đất xen kẹt cũng tiềm ẩn những rủi ro.
Thường là những khu đất dư sau dự án quy hoạch nên diện tích nhỏ, địa hình hạn chế, không đẹp.
Có thể chuyển đổi thành đất ở nhưng thủ tục phức tạp và không phải trường hợp nào cũng được phép.
Không có sổ đỏ nên quá trình giao dịch mua bán chỉ thông qua giấy tờ viết tay. Điều này tiềm ẩn rủi ro mất trắng nếu người bán lừa đảo.
Rủi Ro Từ Việc Chuyển Nhượng Đất Vườn Ao – Xen Kẹt – Văn Phòng Thừa Phát Lại Quận Hà Đông
Đất xen kẹt được hiểu là đất vườn ao và đất nông nghiệp xen kẹt, chưa được công nhận là đất ở, xen giữa các nhà và nằm trong phạm vi các khu dân cư hoặc phần đất dư ra sau quy hoạch. Theo đó, đất xen kẹt trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được ghi nhận là đất vườn, ao.
✔ Đất vườn ao nằm trong thửa đất có nhà ở trong khu dân cư nhưng chưa được công nhận đất ở là đất nằm trong phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy hoạch (trường hợp chưa có quy hoạch thì xác định theo ranh giới hiện trạng của thửa đất có nhà ở ngoài cùng của khu dân cư).
✔ Đất xen kẹt đồng thời là phần diện tích được xác định là đất vườn, ao khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
✔ Tương tự, đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư là đất nằm trong phạm vi khu dân cư có đặc điểm như đối với đất vườn ao nói trên.
Đất xen kẹt được mặc định từ lâu là loại đất thiếu giấy tờ pháp lý nên có mức giá bán thường rất thấp. Việc chuyển nhượng chỉ thông qua giấy tờ viết tay, không có hợp đồng mua bán. Hiện nay, việc mua bán đất xen kẹt diễn ra tràn lan ở các khu dân cư do đặc trưng mang lại lợi nhuận lớn mà không phải thực hiện các thủ tục, giấy tờ và hồ sơ rắc rối như đối với đất có sổ đỏ. Cũng chính vì vậy mà không ít người đã lợi dụng những sơ hở về giấy tờ của đất xen kẹt để thực hiện những “chiêu” lừa ngoạn mục. Rủi ro thường xảy ra với người mua để ở. Hầu hết là vì những người này rất khó có được các mối quan hệ “đủ tin cậy” với cán bộ địa chính để tìm hiểu thực hư về qui hoạch mảnh đất mình mua hoặc đủ các mối quan hệ để biết được chủ mảnh đất đã bán cho ai khác hay chưa??. Vậy phải làm thế nào để bảo vệ quyền lợi của chính mình và phòng ngừa những rủi ro khó lường trước???
Chúng tôi khuyên bạn hãy liên hệ với Văn phòng thừa phát lại quận Hà Đông để được lập vi bằng cho quá trình giao nhận tiền chuyển nhượng. Vi bằng sẽ được thừa phát lại ghi nhận một cách cẩn thận, chi tiết, trung thực, chính xác những hành vi và lời nói của các bên cũng như số tiền, giấy tờ mà các bên đã trao cho nhau khi thỏa thuận chuyển nhượng, phòng ngừa khi tranh chấp xảy ra, Vi bằng sẽ là căn cứ để bạn đòi lại tiền, giấy tờ và yêu cầu bồi thường thiệt hại mà đối phương đã gây ra cho bạn.
Vi bằng được giao cho người yêu cầu, lưu trữ ngay tại Văn phòng và đăng ký tại Sở tư pháp thành phố Hà Nội, giúp bạn bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp chính đáng của chính mình.
Bạn đang đọc nội dung bài viết Nguy Cơ Mất Trắng Khi Mua Đất Xen Kẹt trên website Hanoisoundstuff.com. Hy vọng một phần nào đó những thông tin mà chúng tôi đã cung cấp là rất hữu ích với bạn. Nếu nội dung bài viết hay, ý nghĩa bạn hãy chia sẻ với bạn bè của mình và luôn theo dõi, ủng hộ chúng tôi để cập nhật những thông tin mới nhất. Chúc bạn một ngày tốt lành!