Cập nhật nội dung chi tiết về Có Được Xây Nhà Trên Đất Phần Trăm Không ? (Luật Đất Đai) mới nhất trên website Hanoisoundstuff.com. Hy vọng thông tin trong bài viết sẽ đáp ứng được nhu cầu ngoài mong đợi của bạn, chúng tôi sẽ làm việc thường xuyên để cập nhật nội dung mới nhằm giúp bạn nhận được thông tin nhanh chóng và chính xác nhất.
Từ khi Nhà nước tiến hành công cuộc đổi mới, chuyển từ nền kinh tế bao cấp sang nền kinh tế thị trường, ở khu vực nông thôn, người nông dân khi góp ruộng đất của mình vào Hợp tác xã, Tập đoàn sản xuất nông nghiệp thì được Nhà nước trích lại một phần 5% để người dân tự sản xuất hoặc làm quỹ đất chung cho Hợp tác xã, tập đoàn sản xuất.
I. CĂN CỨ PHÁP LÝ VỀ XÂY NHÀ TRÊN ĐẤT PHẦN TRĂM
– Luật Đất đai số 45/2013/QH13
– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
– Nghị định số 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
II. ĐẤT PHẦN TRĂM LÀ GÌ?
Theo Điều 10 Luật Đất đai 2013 thì căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia làm 3 nhóm: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng. Theo quy định này thì không có loại đất nào là đất 5%.
Tuy nhiên theo khoản 1 Điều 132 thì căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.
Như vậy, đất 5% là đất nông nghiệp được Nhà nước giữ lại 5% trên tổng số diện tích đất nông nghiệp được nhân dân góp vào Hợp tác xã làm quỹ đất công ích của địa phương hoặc Hợp tác xã trích 5% quỹ đất nông nghiệp giao cho cá nhân, hộ gia đình tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê.
Đồng thời theo khoản 3,4 Điều 132 Luật Đất đai 2013 thì:
Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý và chỉ được dùng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật.
Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm.
Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
III. CÓ ĐƯỢC XÂY NHÀ TRÊN ĐẤT PHẦN TRĂM KHÔNG?
Theo Khoản 3 Điều 12 Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất có nghĩa vụ phải sử dụng đất đúng mục đích. Căn cứ vào quy định về công ích nêu trên thì việc xây nhà trên đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã là hành vi vi phạm pháp luật do sử dụng đất không đúng mục đích, vì đất 5% chỉ được sử dụng để sản xuất nông nghiệp.
Việc tự ý xây dựng nhà ở trên đất 5% là vi phạm Điều 6 Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất; vi phạm Khoản 3 Điều 12 về hành vi sủ dụng đất không đúng mục đích.
Khi phát hiện sai phạm, UBND xã có thẩm quyền ra quyết định xử phạt hành chính và yêu cầu tháo dỡ công trình xây dựng trái phép. Căn cứ khoản 2 Điều 8 Nghị định 102/2014 thì xử phạt hành chính với hành vi trên như sau:
– Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta
– Phạt tiền từ trên 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 3 héc ta
– Phạt tiền từ trên 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 3 héc ta trở lên
Như vậy, tùy mức độ vi phạm mà việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp sẽ bị xử lý hành chính khác nhau. Ngoài ra người vi phạm còn phải buộc khôi phục lại hiện trạng đất trước vi phạm và phải nộp lại số lợi bất hợp pháp có được từ hành vi vi phạm (nếu có).
Trong trường hợp muốn sử dụng đất 5% vào mục đích xây nhà ở thì phải làm thủ tục xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất (chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp). Theo quy định tại điều 57 Luật đất đai 2013 thì các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Đồng thời, pháp luật quy định khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Về trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường. Hồ sơ bao gồm:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ)
Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật; trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Thời hạn giải quyết là không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý.
Đất Phần Trăm Là Gì? Đất Phần Trăm Có Làm Được Sổ Đỏ Không?
Đất phần trăm là gì? Đất phần trăm có làm được sổ đỏ không? Muốn làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất phần trăm phải làm thế nào?
Ở từng thời kỳ của đất nước, quy định về đất đai có nhiều loại khác nhau, đất phần trăm là loại đất có lẽ là ít được nhắc đến hiện nay nhưng trên thực tế nó vẫn tồn tại. Vậy cụ thể đất phần trăm là đất gì và quy định của pháp luật hiện nay về loại đất này là như thế nào, và đất phần trăm thì có được cấp sổ đỏ không? Để giải đáp những câu hỏi này, Luật Nhân Hòa xin gửi đến bạn bài viết về các quy định của pháp luật về đất phần trăm như sau:
Thứ nhất đất phần trăm là gì?
Theo quy định của pháp luật đất đai, tùy từng thời kỳ (Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, luật đất đai năm 2003…) và căn cứ mục đích sử dụng đất mà nhà làm luật phân loại đất thành nhiều loại khác nhau như: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất dân cư, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng…Hiện nay, đất đai được chia làm 3 nhóm đất chính như sau: nhóm đất nông nghiệp; nhóm đất phi nông và nhóm đất chưa sử dụng chứ không có loại đất phần trăm hay đất rau xanh.
Thực tiễn cho thấy đất phần trăm là tên gọi của loại đất trước kia do hợp tác xã trích tỷ lệ phần trăm ( 5%) quỹ đất hợp tác xã hoặc các hộ dân sau khi đưa đất vào hợp tác xã thì được giữ lại 5% tự chủ phát triển kinh tế như trồng rau, hoa màu.
Theo quy định tại Điều 72 Luật đất đai năm 2003, Điều 74 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn Luật đất đai thì căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương. Đối với những nơi đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích vượt quá 5% thì diện tích ngoài mức 5% được sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương; giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất. Việc sử dụng quỹ đất 5% ở từng địa phương thì người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng quy hoạch và mục đích sử dụng đất.
Thứ hai, đất phần trăm có được cấp sổ không?
Dựa trên phần định nghĩa về đất phần trăm chúng tôi đã phân tích ở trên có thể thấy, xét về mặt bản chất khi hết thời hạn sử dụng đất mà địa phương không thu hồi lại đất mà vẫn tiếp tục giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định cho đến nay tthì đất sẽ thuộc đất của người được giao và không còn thuộc sở hữu của hợp tác xã nữa. Căn cứ theo Luật đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 và Luật đất đai 2013, nếu người sử dụng đất 5% có đủ các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân đó có quyền nộp hồ sơ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. cũng có quy định trích 5% từ quỹ đất nông nghiệp của xã để canh tác và loại đất này vẫn thuộc quyền quản lý của nhà nước. Bạn có thể yêu cầu chủ sở hữu căn nhà giao những chứng từ nộp thuế để xem nộp từ năm nào hoặc đến UBND xã xem ghi chép trong sổ địa chính để tìm hiểu nguồn gốc mảnh đất là có được từ đấu. Nếu là trích từ quỹ đất hợp tác xã trước năm 1993 thì đất này có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu đất trích từ quỹ đất nông nghiệp của xã từ năm 1993 thì đất này không được cấp giấy chứng nhận và đất này không được sử dụng vào mục đích ở, xây nhà hay kinh doanh.
Trong trường hợp, mảnh đất được trích từ quỹ đất hợp tác xã trước năm 1993 thì để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất cần phải có một trong các giấy tờ tại Điều 100 Luật đất đai 2013 như sau:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việc Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình thương gắn liền với đất.
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
Trong trường hợp người sử dụng đất không có các giấy tờ trên thì áp dụng quy định tại Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai như sau:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận phần đất của hộ gia đình, cá nhân đó không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, đất đai của hộ gia đình, cá nhân sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; nếu trong trường hợp, tại thời điểm nộp hồ sơ không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất.
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất.
Thứ ba, hồ sơ, thủ tục xin cấp sổ đỏ với đất phần trăm:
+ Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( Mẫu 04a/ĐK đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
+ Bản sao chứng minh thư nhân dân, bản sao sổ hộ khẩu
+ Bản sao các giấy tờ chứng minh nguồn gốc về đất đai.
Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã/ phường nơi có đất. Sau khi Ủy ban nhân dân xã/ phường nơi có đất để Ủy ban xem xét về nguồn gốc của đất, nhà ở và công trình trên đất xác nhận vào đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã trong thời gian 15 ngày. Sau đó Ủy ban nhân dân xã nơi có đất lập tờ trình kèm theo hồ sơ gửi Ủy ban nhân dân cấp huyện đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Công ty Luật Nhân Hòa
Địa chỉ: 02 Hiệp Bình, phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức, Tp.HCM
Email: luatsunhanhoa@gmail.com
Hotline: 0915. 27.05.27
Trân trọng!
Có Được Chuyển Đổi Đất Phần Trăm Thành Đất Thổ Cư?
Hỏi: Vợ chồng chúng tôi mua đất phần trăm làm nhà ở, vậy xin hỏi đất này có được chuyển thành đất thổ cư? Thủ tục như thế nào? (Lê Huyền Thu, xã Cổ Nhuế, huyện Từ Liêm, Hà Nội).
Trả lời
Trong trường hợp của bạn muốn chuyển đất % thành đất thổ cư cần phải làm các thủ tục sau:
Theo Điều 3, Quyết định 121/2009 của UBND thành phố Hà Nội, điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất:
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.
– Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt pháp luật đất đai ở địa phương, được UBND phường, xã, thị trấn xác nhận và có văn bản cam kết.
– Diện tích đất xin chuyển mục đích sử dụng sang làm nhà ở hoặc để sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc xây dựng điểm dân cư nông thôn (gọi tắt là quy hoạch) đã được phê duyệt; không nằm trong chỉ giới mở đường quy hoạch, phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, sông, kênh, mương, di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, công trình an ninh, quốc phòng, quy hoạch phòng chống lũ và diện tích dành lối đi sử dụng chung trong khu vực.
Trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, hồ sơ gồm:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
– Phương án sản xuất, kinh doanh (nếu chuyển mục đích sử dụng đất sang làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp); Trường hợp xây dựng nhà ở để bán thì phải thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.
– Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Bản sao hộ khẩu thường trú và chứng minh nhân dân của người xin chuyển mục đích sử dụng đất;
– Các văn bản và cam kết theo quy định tại khoản 2 Điều 3 bản Quy định này;
Phí để chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Sau khi được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt, bạn sẽ phải nộp tiền sử dụng đất được tính như sau: Theo quy định tại Nghị định 198/2004/NĐ-CP:
1. Đối với tổ chức kinh tế:
a) Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất giao sử dụng ổn định lâu dài có thu tiền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định này;
b) Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang giao đất sử dụng có thời hạn thì thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 5 Nghị định này.
2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
c) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
– Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
– Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp.
3. Chuyển mục đích sử dụng từ đất ở được giao sử dụng ổn định lâu dài sang đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh thì không thu tiền sử dụng đất.
4. Chuyển mục đích sử dụng từ đất giao có thời hạn sang đất ở (thời hạn ổn định lâu dài) thì thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ tiền sử dụng đất đã nộp theo giá đất của loại đất giao có thời hạn.
Giá đất ở và giá đất nông nghiệp làm căn cứ để tính nghĩa vụ tài chính là theo khung giá đất được UBND tỉnh ban hành (điểm b khoản 2 điều 6 nghị định 198/2004/NĐ-CP).
Ngoài ra, bạn còn phải nộp lệ phí trước bạ là 0,5% tổng giá trị đất ở theo quy định tại khoản 1 điều 7 thông tư 68/2010/TT-BTC.
Đất Thương Mại, Dịch Vụ Là Gì? Có Được Xây Nhà, Cấp Sổ Đỏ Không?
Giao dịch mua bán đất dịch vụ là một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm bên cạnh những lợi ích về giá thì cũng sẽ tồn tại những rủi ro.
Vậy đất thương mại là gì?
Đất dịch vụ có được cấp sổ đỏ không?
Đất dịch vụ có được chuyển đổi không?
Những vấn đề này sẽ được chúng tôi chia sẻ giúp bạn hiểu rõ về loại đất dịch vụ là gì? Quy chế pháp lý của nó nhằm có lựa chọn phù hợp nhất.
Đất dịch vụ là gì?
Đất thương mại, dịch vụ là gì?
Theo chính sách thu hồi đất thì nếu không bồi thường được loại đất nông nghiệp tương ứng với diện tích đất nông nghiệp thu hồi thì nhà nước sẽ cần bồi thường và hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm mới cho người, hộ gia đình bị thu hồi đất nông nghiệp sản xuất.
Trong đó, có cách thức thu hồi đất và bồi thường hỗ trợ bằng cách giao đất tại vị trí quy hoạch khác có thể làm mặt bằng để sản xuất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp, chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm cho người bị thu hồi đất.
Quy chế pháp lý của đất thương mại, dịch vụ là gì
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp trên ⅓ (trên 30%) diện tích đất nông nghiệp mà không được nhà nước đền bù, bồi thường bằng diện tích đất nông nghiệp tương ứng diện tích, loại đất… thì sẽ được cấp đất gọi là đất dịch vụ hay còn được gọi là đất thương mại dịch vụ.
Ngoài những phần đất hỗ trợ cho người bị thu hồi đất nông nghiệp nêu trên thì có 1 loại đất dịch vụ khác đó là phần đất đấu thầu ở các khu công công như bến xe, chợ…
Thế nào là đất thương mại dịch vụ? Như vậy có thể hiểu đất dịch vụ, thương mại là đất phi nông nghiệp được đền bù khi thu hồi đất nông nghiệp trên 30% tổng diện tích đất nông nghiệp hoặc là đất đấu thầu ở các khu công công như bến xe, chợ… thuộc quỹ đất công cộng.
Đồng thời loại đất thương mại, đất dịch vụ sẽ bao gồm đất xây dựng các cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình phụ trợ cho hoạt động kinh doanh, dịch vụ thương mại theo quy định tại khoản 1 Điều 53 Luật đất đai.
Đất quy hoạch thương mại dịch vụ, đất thổ cư là gì? Nhìn chung chúng đều là loại đất phi nông nghiệp có thể ở và kinh doanh.
Phận loại đất dịch vụ, thương mại
Đất thương mại hay đất dịch vụ có 2 loại đó là:
– Đất dịch vụ đấu thầu ở các khu vực công cộng như chợ, bến xe
– Đất dịch vụ được cấp từ việc thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện các dự án.
Đối với khái niệm đất dịch vụ 5%, 7%, 10% là cách gọi về tỉ lệ bồi thường hoặc giao đất theo số đất nông nghiệp bị thu hồi. Luật không có khái niệm về đất dịch vụ 10% hay đất 5%… mà chỉ có phân loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp.
Tuy nhiên đất dịch vụ 10% tức là người bị thu hồi đất sẽ được đền bù bằng 10% diện tích đất bị thu hồi theo quy định của từng địa phương.
Đối với các loại đất 5%, 7%… thì theo quy định tại Điều 132 Luật Đất đai năm 2013 thì mỗi xã phường, địa phương, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp phục vụ cho công ích là 5% hoặc hơn 5% tùy theo quỹ đất của địa phương.
Do đó không có khái niệm đất dịch vụ 5%, 7% mà thực tế đó là tên gọi của loại đất trước kia chỉ đất công quỹ 5% và được giao cho các hộ gia đình canh tác hoặc sau khi hộ dân đưa đất vào hợp tác thì được giữ lại 5% đất để tự chủ sản xuất. Tỉ lệ phần trăm này sẽ phụ thuộc vào quỹ đất của từng địa phương.
Đất dịch vụ là loại đất được nhà nước giao cho hộ gia đình hoặc đấu thầu theo quy định của pháp luật. Thường loại đất này có diện tích không lớn chỉ 40 – 50m2 nhưng lại có được vị trí đẹp.
Thường có vị trí nằm sát các khu đô thị và thuận lợi cho kinh doanh thương mại và dịch vụ tạo thu nhập bởi mục đích bồi thường đất này là để giúp người bị mất đất có thể có việc làm tăng thu nhập.
Đất được quy hoạch ở vị trí đẹp nhưng có giá rẻ hơn ½ giá đất dự án.
Các diện tích đất nông nghiệp thu hồi để phát triển các dự án khu đô thị và những lô đất này thường được chính quyền xây dựng cơ sở hạ tầng mới mới bàn giao đất. Bởi vậy có cơ sở hạ tầng đồng bộ, đường rộng thuận lợi giao thông đi lại.
Đất được cấp lâu dài, và có thể sẽ được cấp giấy CNQSDĐ và được phép xây nhà cao tầng để ở hoặc kinh doanh. Điều 125 Luật Đất đai 2013 khoản 4 quy định: “Nếu đất thương mại, dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê thì được sử dụng ổn định lâu dài như đất ở”. Đồng thời đối với đất thương mại, dịch vụ, đất làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được nhà nước cho thuê hoặc giao sử dụng có thời hạn thì thời hạn có thể là không quá 50 năm hoặc 70 năm.
Các hộ gia đình được giao sử dụng đất dịch vụ sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở và sẽ được bồi thường theo giá nhà nước nếu phải thu hồi.
Quy định về đất dịch vụ cấp sổ, xây nhà, chuyển nhượng
Các quy định mới về đất dịch vụ
Đất thương mại dịch vụ được làm gì, có được xây nhà không, có được cấp sổ đỏ không, thủ tục cấp sổ đỏ đất dịch vụ,…
Đất dịch vụ có được cấp sổ đỏ không?
Nhiều người băn khoăn đất dịch vụ có sổ đỏ không? Về mặt pháp lý, đất dịch vụ là đất mà nhà nước giao bồi thường cho người bị thu hồi đất nông nghiệp trên 30% tổng diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình. Loại đất này được giao sử dụng lâu dài nhưng chưa có sổ đỏ và người sử dụng đất không thể chuyển nhượng do chưa có đầy đủ giấy tờ hợp lệ.
Đất dịch vụ là loại đất được cấp để hỗ trợ cho người mất đất sản xuất chuyển đổi sang kinh doanh dịch vụ thương mại mà không phải mục đích để ở. Và đất dịch vụ có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nếu đảm bảo các loại giấy tờ theo quy định.
Nếu muốn chuyển mục đích quyền sử dụng đất dịch vụ, thương mại thành đất ở thì chủ sở hữu quyền sử dụng đất này cần làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ sang đất ở được thực hiện theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013:
“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường. 2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. 3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”
Đất thương mại dịch vụ có được xây nhà ở không?
Quy chế sử dụng đất dịch vụ của người sở hữu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thương mại dịch vụ tương tự như đất ở. Pháp luật hiện này không có quy định về việc xây nhà trên đất dịch vụ nhưng loại đất này được xác định là đất ở kết hợp kinh doanh nên có thể xây nhà. Đồng thời pháp luật không cấm xây nhà trên đất thương mại dịch vụ nên hoàn toàn thực hiện việc xây nhà ở kiên cố, cao tầng.
Tuy nhiên việc xây nhà và phải xin giấy phép xây dựng cho căn nhà đó theo quy định về cấp phép xây dựng.
Thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất dịch vụ thương mại là gì?
Đất dịch vụ có được chuyển nhượng mua bán không?
Đất dịch vụ có thể được giao dịch mua bán chuyển nhượng, có được thế chấp nếu đó không phải là đất thuê, đấu thầu mà là đất được nhà nước bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp.
Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:
“Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất… 2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. 3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Tuy nhiên, đất dịch vụ có loại đã có quyết định giao đất và có loại đất dịch vụ chưa có quyết định giao đất bởi đang chờ cơ quan có thẩm quyền hoàn thiện mặt bằng và thủ tục.
Đối với đất dịch vụ có quyết định giao đất, cấp sổ đỏ thì người sở hữu quyền sử dụng đất này có thể chuyển nhượng, mua bán và thực hiện các thủ tục sang tên như các loại đất thông thường.
Trong khi đó, nếu đất dịch vụ chưa có giấy tờ giao đất, chứng nhận quyền sử dụng thì không thể công chứng mà chỉ có thể làm hợp đồng viết tay. Chính vì vậy, theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự nay sẽ không đảm bảo về mặt hình thức văn bản có công chứng nên không có hiệu lực.
Thủ tục mua bán loại đất dịch vụ
Đất dịch vụ có thể chuyển nhượng được và an toàn nếu có giấy giao đất, chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy định về thủ tục mua bán loại đất dịch vụ thương mại này sẽ tuân theo quy định về thủ tục sang tên, chuyển nhượng đất của Luật đất đai 2013 hiện hành và Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hướng dẫn.
Cụ thể, thủ tục chuyển nhượng, sang tên quyền sử dụng đất dịch vụ đảm bảo quy định tại điều 9.2 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT đó là người chuyển nhượng nộp 1 bộ hồ sơ tới cơ quan có thẩm quyền gồm:
Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng trừ trường hợp 1 bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản;
Giấy chứng nhận đã được cấp (bản gốc);
Rủi ro khi mua bán, chuyển nhượng đất thương mại dịch vụ
Một số rủi ro khi mua bán, nhận chuyển nhượng đất dịch vụ
Có nên mua đất thương mại dịch vụ không? Mua bán, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dịch vụ ngoài những lợi ích về giá, vị trí sinh lời cao thì việc chuyển nhượng mua bán đất dịch vụ cũng tồn tại nhiều rủi ro, đặc biệt với các giao dịch đất dịch vụ chưa có quyết định giao đất dịch vụ của cơ quan nhà nước. Những rủi ro này bao gồm:
– Giấy tờ thủ tục mua bán đất dịch vụ: Nhiều mảnh đất dịch vụ chưa có sổ đỏ nên việc mua bán chỉ thực hiện bằng giấy tờ viết tay thì về pháp lý không có giá trị.
– Nếu mua bán đất dịch vụ thông qua người nhận ủy quyền thì người nhận ủy quyền không thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đất chờ làm thủ tục cấp giấy chứng nhận. Và người nhận chuyển nhượng chỉ có thể xác lập quyền sử dụng đất đứng tên trên giấy chứng nhận khi có đủ các điều kiện để lập hợp đồng chuyển nhượng theo quy định chung. Thời gian chờ này dễ phát sinh các vấn đề pháp lý.
Bạn đang đọc nội dung bài viết Có Được Xây Nhà Trên Đất Phần Trăm Không ? (Luật Đất Đai) trên website Hanoisoundstuff.com. Hy vọng một phần nào đó những thông tin mà chúng tôi đã cung cấp là rất hữu ích với bạn. Nếu nội dung bài viết hay, ý nghĩa bạn hãy chia sẻ với bạn bè của mình và luôn theo dõi, ủng hộ chúng tôi để cập nhật những thông tin mới nhất. Chúc bạn một ngày tốt lành!